De tijdelijke verhuur van de eigen woning via websites als Airbnb stijgt in populariteit. Hoe moeten de opbrengsten in de fiscale aangifte worden verwerkt?
Voor de verhuur via Airbnb moet een onderscheid gemaakt worden tussen de tijdelijke verhuur van de eigen koopwoning en de verhuur van 2e woningen en voor de verhuur bestemde woningen.
Bij de verhuur van de eigen woning zijn er twee mogelijkheden:
- Als de woning kortdurend tijdens een vakantie in zijn geheel wordt verhuurd, is sprake van tijdelijke verhuur waarop artikel 3.111 lid 7 van toepassing is. 70% Van de inkomsten zijn belast in box 1. De met de verhuur samenhangende kosten (energie en licht) zijn aftrekbaar.
- Als het gaat om meer structurele verhuur van een deel van de woning zoals een bed and breakfast, moet dat deel mogelijk in box 1 worden opgenomen op de balans als resultaat uit overige werkzaamheid. De inkomsten zijn dan als resultaat uit overige werkzaamheid belast. Op dat deel van het pand mag worden afgeschreven, de kosten op de aan dat deel van het pand toe te rekenen financiering is aftrekbaar, net als de andere met de verhuur samenhangende kosten.
Kamerverhuurvrijstelling
De kamerverhuurvrijstelling voor de eigen woning is niet van toepassing op de huuropbrengsten, omdat niet aan alle voorwaarden van de kamerverhuurvrijstelling is voldaan. Voor de kamerverhuurvrijstelling moeten huurder en verhuurder op hetzelfde adres staan ingeschreven en mag het niet om kortdurende verhuur gaan. Dat betekent dat als de hiervoor genoemde mogelijkheden niet van toepassing zijn, een deel van de eigen woning in box 3 kan vallen, dat heeft dan ook gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek.
Tweede woningen en voor de verhuur bestemde woningen
Voor 2e woningen en voor de verhuur bestemde woningen zal een keuze gemaakt moeten worden tussen:
- resultaat uit overige werkzaamheid (de woning genereert box 1 inkomen),
- winst uit onderneming als het om een groot aantal kamers/appartementen gaat, of
- beleggen wat als normaal vermogensbeheer wordt aangemerkt (de woning maak deel uit van box 3 rendementsgrondslag)
Het zal een kwestie van tijd zijn voor de Belastingdienst Airbnb verzoekt om gegevens te verstrekken ten aanzien van de verhuurders. Om vervolgens bij de verhuurders te onderzoeken hoe zij de opbrengsten uit de verhuur hebben aangegeven in hun aangifte inkomstenbelasting. Als hoge rendementen uit verhuur worden gerealiseerd, is het niet een ondenkbeeldig risico dat de Belastingdienst het standpunt zal innemen dat sprake is van resultaat uit overige werkzaamheid. Om te bepalen of sprake is van normaal vermogensbeheer dan wel meer dan normaal vermogensbeheer, zal de Belastingdienst ook kritisch kijken naar de werkzaamheden die verhuurder met betrekking tot de verhuur uitvoert. Het risico dat de opbrengsten uit de verhuur in box 1 belast zijn, kan mogelijk verkleind worden door alle werkzaamheden rond de verhuur uit te besteden aan een zogenaamd sleutelbureau. Als die de uitgifte en inname van de sleutels regelt en het schoonmaken verzorgt, is er mogelijk geen sprake van een activiteit, die als resultaat uit overige werkzaamheid kwalificeert.
Tips
Ga na of er in de gemeente waar verhuurd wordt toeristenbelasting betaald moet worden. Ook moet nagegaan worden of er een vergunning nodig is van de gemeente om te mogen verhuren. Houd er tot slot rekening mee dat verhuur via de site van Airbnb wordt aangemerkt als kortdurend verblijf in het kader van hotel-, pensioen en vakantiebestedingsverblijf. Daarover is 6% btw verschuldigd. Als een verhuurder een beroep kan doen op de kleine ondernemersregeling, zal er per saldo geen omzetbelasting verschuldigd zijn. Dat is het geval als de omzet niet hoger is dan € 22.000.
Ewoud de Ruiter is fiscaal jurist en directeur van 3RRR Belastingadviseurs bv.
