De gemeente Rotterdam is bij de waardebepaling voor de WOZ van een winkelpand in het centrum terecht niet uitgegaan van de actuele huur, maar van een op basis van een vergelijking met andere panden tot stand gekomen huurwaarde, oordeelt de rechtbank Rotterdam. De gemeente toonde aan dat er geen sprake is geweest van een marktconform huurbedrag.
Bij de rechtbank Rotterdam draaide het om de waardebepaling voor het belastingjaar 2016 die door de gemeente was vastgesteld op 2.266.000 euro. De eigenaar voerde aan dat die waarde te hoog is vastgesteld dat de waarde 1.361.000 euro zou zijn. Met behulp van een taxatierapport en een toelichting daarop maakte de gemeente Rotterdam ter zitting aannemelijk dat de waarde van het winkelpand niet te hoog is vastgesteld, oordeelt de rechtbank. Vervolgens draaide het om de huurwaarde van de onroerende zaak. De gemeente stelt deze in totaal op € 159.600,- (€ 1.900 per m² voor zone A), de pandeigenaar claimde een huurwaarde van € 100.883,42, wat de huur is die op de waardepeildatum werd betaald. De gemeente Rotterdam baseerde de huurwaarde op de gecorrigeerde huurprijzen van een viertal objecten. De pandeigenaar stelde dat de huurwaarde in dit geval niet door middel van vergelijking met marktcijfers moet worden bepaald, maar dat het eigen huurcijfer van 1 januari 2014 als uitgangspunt moet worden genomen omdat die huurprijs op zakelijke wijze tot stand is gekomen tussen niet gelieerde partijen.
Huurprijs niet op openbare markt tot stand gekomen
Een eigen huurcijfer gaat in beginsel boven een huurwaarde die is gebaseerd op huren van vergelijkingsobjecten, spreekt de rechtbank uit, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconform huurcijfer. De gemeente Rotterdam wijst er op dat geen sprake is van een nieuw afgesloten huurovereenkomst, maar van een verlenging van een bestaand huurcontract uit 2009. Hoewel hierbij sprake is van twee niet-gelieerde partijen die na een onderhandeling een (nieuwe, lagere) huurprijs zijn overeengekomen, is de huurprijs niet op de openbare markt met meerdere mogelijke gegadigden tot stand gekomen, spreekt de rechtbank uit.
Huurverlaging opvallend
Verder noemt de rechtbank het opvallend dat bij de verlenging de huur is verlaagd, terwijl het oorspronkelijke contract tijdens de vastgoedcrisis in 2009 is afgesloten en op het moment van de verlenging in 2014 de vastgoedmarkt weer was aangetrokken. ‘Ook heeft eiseres de onroerende zaak 2,5 jaar na de verlenging van het huurcontract verlaten, zodat niet kan worden uitgesloten dat een tijdelijk huurcontract is afgesloten. Het huurcontract zou inzicht kunnen geven in de beweegreden van partijen, maar is door eiseres niet overgelegd. Zonder het huurcontract blijven de voorwaarden voor verlenging en de gemaakte afspraken onbekend. De slotsom is dat er onvoldoende aanknopingspunten zijn om het eigen huurcijfer marktconform te achten voor de situatie rondom waardepeildatum. Verweerder heeft dit huurcijfer daarom terecht niet als uitgangspunt genomen.’
Uitspraak: ECLI:NL:RBROT:2018:8466
