Eind jaren ’90 ontwikkelt een woningcorporatie met de gemeente en andere woningcorporaties een plan voor verbetering van de leefbaarheid in een wijk. In het kader van het plan wordt eind 2002 de erfpacht van grond met daarop woningen in de wijk herzien. De woningcorporatie doet daarbij afstand van bestaande erfpachtrechten en krijgt van de gemeente opnieuw recht van erfpacht, nu voor de duur van 50 jaar.
Erfpacht afgelopen bij beëindiging exploitatie opstallen
In de akte van erfpacht staat onder anderen vermeld dat het erfpachtrecht van een of meer van de bij deze akte in erfpacht uitgegeven percelen grond eindigt als de erfpachter de exploitatie van de daarop gebouwde opstallen geheel of gedeeltelijk beëindigt en de opstallen voor sloop bestemd. Op kosten van de gemeente wordt dan overgegaan tot sloop van de opstallen en het eventueel anderszins geschikt maken van de grond voor de beoogde (nieuwe) bestemming.
In 2018 wordt de erfpacht van twee percelen beëindigd en de gemeente heeft vervolgens de woningen op de percelen laten slopen. Een perceel wordt verkocht aan een derde en het andere perceel wordt door de gemeente aan de woningcorporatie (terug)verkocht. Op dit perceel laat de woningcorporatie nieuwe woningen bouwen. De woningcorporatie boekt de fiscale boekwaarde van de woningen van de twee percelen ten laste van de winst van 2018 af tot nihil. De inspecteur accepteert deze afwaardering van € 824.510,- niet.
Afwaardering activeren als deel kostprijs nieuwe woningen
De inspecteur neemt voor de rechtbank Den Haag, het standpunt in dat er een direct verband bestaat tussen de beëindiging van de erfpacht, de last ten gevolge van het verlies van de beschikkingsmacht over de opstallen en de bouw van nieuwe woningen. Volgens hem is het altijd de bedoeling van de woningcorporatie geweest om het perceel van de gemeente terug te kopen om er nieuwe woningen op te bouwen. Hij wil dat het bedrag van € 824.510,- geactiveerd blijft als deel van de kostprijs van de woningen die later op dat perceel worden gebouwd.
De woningcorporatie stelt dat het verlies in de eerder door de inspecteur opgelegde Vpb aanslag moet worden vastgesteld op € 27.703.063,-. Volgens haar is sprake van een realisatie op grond van goedkoopmansgebruik bij beëindiging van het erfpachtrecht. Het later (terug)kopen van dezelfde grond en het daarop bouwen van nieuwe woningen brengt daarin geen verandering.
Goed koopmansgebruik
De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 3.25 van de Wet IB 2001 de in een kalenderjaar genoten winst wordt bepaald volgens goedkoopmansgebruik, met inachtneming van een bestendige gedragslijn die onafhankelijk is van de vermoedelijke uitkomst. De hoofdregel van goedkoopmansgebruik is dat baten en lasten zo goed mogelijk worden toegerekend aan de jaren waarop zij betrekking hebben.
De rechtbank is van oordeel dat de woningcorporatie bij het beëindigen van de erfpacht op 15 maart 2018 de boekwaarde van de woningen van dit perceel van € 824.510,- terecht heeft afgewaardeerd tot nihil, omdat sprake is van een realisatiemoment zoals de woningcorporatie betoogt. Op dat moment was er bij de woningcorporatie onvoldoende zekerheid dat dit perceel (opnieuw) aan haar zou worden verkocht door de gemeente.
Niet uit de akte en ook niet uit andere (openbare) stukken van de gemeente waar de inspecteur naar heeft verwezen, blijkt dat op voorhand vaststond dat het perceel aan de woningcorporatie zou worden (terug)verkocht. Dat deze zekerheid er niet was wordt onderstreept door het feit dat andere percelen grond, waaronder meer in het bijzonder dat ene perceel dat niet is (terug)verkocht aan de woningcorporatie maar aan (een) derde(n).
Naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden gezegd dat de woningcorporatie de waarde van de woningen op het perceel heeft opgeofferd als investering in de nieuwe woningen die zij later op dat perceel heeft opgericht. Het beroep van de woningcorporatie wordt derhalve gegrond verklaard en de verliesbeschikking voor het jaar 2018 wordt vastgesteld op € 27.703.063,-.
Rechtbank Den Haag, ECLI:NL:RBDHA:2025:735
