De afschaffing van de jubelton beperkt de belastingvrije schenkmogelijkheden. Dat wil niet zeggen dat ouders (of anderen) niet meer kunnen helpen met de aankoop van de woning. Wel zullen zij in dat geval de schenkbelasting voor lief moeten nemen of met een lening moeten werken. Bij deze tweede optie spreken we over ‘de familiebank’.
Zakelijke rente
Het verstrekken van een lening als familiebank is wel aan voorwaarden gebonden. Zo dient het rentepercentage van de lening zakelijk te zijn. Als richtlijn hiervoor gelden de gangbare hypotheekrentetarieven, maar de rente zal afhankelijk zijn van de leenvoorwaarden. Stel, u komt met uw kind een looptijd en een rentevaste periode van 10 jaar overeen. Dan moet u een vergelijking gaan maken met de rentes die hypotheekaanbieders voor dit soort leningen hanteren. Ook moet goed gekeken worden naar het risicoprofiel van het kind. De jurisprudentie hierover is beperkt. In de uitspraak van de Hoge Raad van 26 juni 2020 waarin ouders, een kind en partner een rente van 9% hadden afgesproken, werd de rente door de inspecteur naar beneden bijgesteld naar 4,5%. Er was weliswaar geen (hypothecaire) zekerheid verleend voor de schuld, maar de marktrente voor hypotheken met eenzelfde vaste periode (15 jaar) bedroeg op het moment van afsluiten 3% en het kind en zijn partner beschikten over voldoende inkomen en vermogen. Er was daarom sprake van een laag risico voor de leningverstrekker, waardoor de rente slechts 1,5% hoger mocht zijn dan wat gemiddeld bij bankfinancieringen met dezelfde looptijd werd gehanteerd.
Rentecorrectie niet meer fataal
Onlangs is er een goedkeuring gepubliceerd (Besluit 24 januari 2025, 2024-34394, Stcrt. 2025, 3916). Hieruit wordt duidelijk dat wanneer de rente door de Belastingdienst neerwaarts wordt bijgesteld, de lening wel als eigenwoningschuld blijft kwalificeren. Strikt genomen is er dan bij een annuïtaire lening te weinig afgelost en valt de lening in box 3. De rente is dan helemaal niet meer aftrekbaar. Dit besluit voorkomt een overgang naar box 3. Wel dient voor de toekomst het annuïtaire schema conform de zakelijke marktrente te worden aangepast en is slechts de marktconforme rente aftrekbaar. Doordat er in het verleden te weinig is afgelost, is de eigenwoningschuld te hoog. Een inhaalaflossing is niet verplicht, maar het meerdere van de lening valt in box 3. Het besluit werkt overigens terug tot 1 januari 2013; het moment waarop voor nieuwe eigenwoningleningen de annuïtaire aflossingseis is gaan gelden.
Box 3
De belastingheffing bij de ouders met betrekking tot de vordering op het kind moet wel goed in ogenschouw genomen worden. Het rendementspercentage in box 3 in 2025 voor beleggingen en overige bezittingen (5,88%) is namelijk een stuk hoger dan voor banktegoeden (voorlopig 1,44%). Overigens, als op het hele box-3-vermogen het werkelijke rendement lager is dan het forfait, kan er een beroep gedaan worden op het werkelijke rendement (Hoge Raad, 6 juni 2024, box-3-arresten*). Dat zal bij een niet te hoog vermogen niet snel het geval zijn, aangezien men bij het rechtsherstel geen heffingsvrij vermogen heeft.
Familielening combineren met de bank
Soms kunnen kinderen wel een deel lenen bij de bank, maar niet het volledige gewenste bedrag. Dan kan een familielening mogelijk uitkomst bieden. Hierbij moeten wel twee belangrijke zaken in het oog gehouden worden:
- De bank moet altijd toetsen aan de draagkracht van de lener op de volledige eigenwoningschuld. Dus een kind dat € 250.000 bij de bank kan lenen, kan niet ineens € 350.000 gefinancierd krijgen door een lening van de ouders van € 100.000.
- Vaak staat de bank enkel een hogere totaalschuld en hogere maandlasten toe als er vastgelegd wordt dat de ouders een bedrag jaarlijks zullen schenken. Hiermee moet u goed oppassen. Als u dit namelijk onvoorwaardelijk vastlegt, zal de Belastingdienst dit zien als een schenking ineens van de contante waarde van de periodieke schenking. Dit kunt u voorkomen door een onzekerheid in de schenking in te bouwen, zoals de opschortende voorwaarde in de jaarlijkse schenking dat de begiftigde nog in leven is.
Hypotheekrecht
Ondanks het feit dat de renteaftrek op de eigenwoningfinanciering in de volksmond de hypotheekrenteaftrek wordt genoemd, is hypothecaire zekerheid niet verplicht. Toch is het vaak wel aan te raden. Het voorkomt dat het kind elders de woning met een hypotheekrecht bezwaart en met het daar geleende geld naar het casino gaat (of dit anderzijds over de balk smijt). Het geeft ook een stuk zekerheid bij de ouders en zorgt ervoor dat de hoogte van de rente te dragen blijft.
Toekomst
Denk bij de familielening ook altijd na over de toekomst, met name wanneer de ouders al op leeftijd zijn. Zullen bij overlijden de overige erfgenamen de resterende lening voortzetten? Is dat wenselijk? Het is handig om dit te bespreken met de broers en zussen van het lenende kind en om, indien nodig, hierover enkele bepalingen in het testament op te nemen. Denk ook na hoeveel vermogen er beschikbaar blijft voor andere kinderen. Soms wordt de familielening ook gebruikt als tijdelijke overbrugging. Het oudste kind gaat als eerste kopen. Als na enkele jaren de waarde van de woning is gestegen, het inkomen van het kind hoger is en de rente gunstig staat, herfinanciert het kind bij de bank. De ouders hebben het geld terug en kunnen vervolgens het tweede kind helpen met de financiering.
Conclusie
Een woning kopen in de huidige huizenmarkt is geen sinecure. Ouders kunnen hun kinderen echter nog steeds helpen met de aanschaf van de eigen woning via de familiebank. Wel zal er goed gekeken moeten worden naar de zakelijke voorwaarden, de draagkracht van het kind en de toekomst. Met behulp van een goede adviseur behouden alle partijen hun nachtrust.
Martijn Paping, MSc is als fiscalist en trainer verbonden aan Fiscount.
*) De box-3-arresten van de Hoge Raad van 6 juni 2024 zijn:
