De huurwaardekapitalisatiemethode
Als het gaat om courante onroerende zaken – zoals winkels, kantoorpanden of bedrijfspanden – dan wordt de WOZ-waarde doorgaans aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode bepaald. Deze methode levert regelmatig discussies op tussen gemeenten en eigenaren e/o gebruikers van die bedrijfspanden. Dit komt omdat bij deze waarderingsmethode een aantal aannames moet worden gedaan; die aannames zijn ontleend aan in de markt gerealiseerde transacties van vergelijkbare onroerende zaken. Die gerealiseerde transacties kunnen zowel verkooptransacties als huurtransacties zijn. Het probleem zit meestal in de vergelijkbaarheid van de onroerende zaken waarop die transacties betrekking hebben: uiteindelijk zijn er maar weinig onroerende zaken echt goed met elkaar vergelijkbaar. Verschillen in vloeroppervlak, perceeloppervlak, staat van onderhoud, kwaliteit en bijvoorbeeld ligging zijn vaak aanwezig. Bovendien moeten die transacties ook nog eens voldoen aan de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ: dit betekent dat de transactie rond waardepeildatum moet zijn gerealiseerd, dat overdracht van de volle eigendom (zonder beperkingen) van de gehele onroerende zaak heeft plaatsgevonden, en dat de betreffende onroerende zaak bij die transactie geheel leeg en vrij van gebruik was. In de praktijk blijken niet alle transacties aan deze voorwaarden te voldoen en dan kunnen de transactiegegevens niet zonder meer als onderbouwing van de WOZ-waarde worden gebruikt.
Rechtbank Noord-Holland: verweerder maakt vastgestelde waarde niet aannemelijk
In de onderhavige procedure (ECLI:NL:RBNHO:2019:744) had de gemeente een zestal transacties aangevoerd die de vastgestelde WOZ-waarde moesten onderbouwen. Daar ging de rechter niet in mee: de meeste van de aangedragen transacties voldeden volgens de rechter niet aan de daaraan te stellen eisen. Ook de overige onderbouwingen die de gemeente aanvoerde konden de rechtbank niet overtuigen van de juistheid van de vastgestelde WOZ-waarde.
Rechtbank Noord-Holland: belanghebbende maakt vastgestelde waarde ook niet aannemelijk; waarde ‘in goede justitie’
Geheel volgens de regels beoordeelde de rechtbank vervolgens of belanghebbende de door hem bepleite WOZ-waarde aannemelijk maakte met de door hem aangedragen onderbouwing. Dit bleek evenmin het geval te zijn: ook belanghebbende kon de rechtbank niet overtuigen met zijn onderbouwd pleidooi.
De rechtbank deed vervolgens wat rechters vaker doen in geschillen over de WOZ-waarde: de WOZ-waarde zelf vaststellen, dat wil zeggen: ’in goede justitie’. De rechter kan dit alleen doen indien geen van de partijen met een overtuigende waardering komt.
Heeft het zin om bezwaar aan te tekenen tegen de WOZ-waarde?
Ja, dat heeft zin. Dat blijkt ook maar weer uit de hiervoor besproken uitspraak van Rechtbank Noord-Holland van 1 februari 2019, ECLI:NL:RBNHO:2019:744. Na ontvangst van een WOZ-beschikking is het van belang om eerst het taxatieverslag van de gemeente te bekijken. In het algemeen is dat taxatieverslag online opvraagbaar. Het taxatieverslag bevat doorgaans drie vergelijkingsobjecten. Beoordeeld moet worden of die drie objecten goed vergelijkbaar zijn én of de betreffende (huur- of koop-) transacties voldoen aan de door de rechter te stellen eisen. Als dat niet zo is, is het van belang om een bezwaarschrift in te dienen mits dat bezwaarschrift deskundig wordt opgesteld en onderbouwd. Daarna is het van belang om met de gemeente overleg te voeren: aan de hand van die goed onderbouwde waardering kan dan geprobeerd worden om gezamenlijk tot een juiste waardering te komen. Lukt dat niet, dan kan altijd nog een beroep op de rechter worden gedaan. Bij de rechter is een goed onderbouwd taxatierapport nodig, zo blijkt ook maar weer uit de onderhavige uitspraak.
De WOZ-waarde van bedrijfspanden wordt soms via een andere methode bepaald
Voor onroerende zaken die incourant zijn – dit zijn objecten waarvoor niet zonder meer een koper kan worden gevonden – geldt dat de waarde doorgaans wordt bepaald volgens de vervangingswaardemethode. Hierbij wordt eerst de vervangingswaarde van de onroerende zaak bepaald en daarna wordt de waarde van de opstal gecorrigeerd in verband met technische en functionele veroudering van die onroerende zaak sedert de stichting ervan. De waarde van de grond wordt bij de waarde van de opstal opgeteld.
Deze waardering is meer rekenkundig van aard. Ook deze methode leidt met regelmaat tot discussie en betreft dan met name de correcties (wegens technische en functionele veroudering) en de grondwaarde.
Een juiste WOZ-waarde is niet alleen van belang voor de OZB-heffing van de gemeente maar ook voor de fiscale afschrijving op onroerende zaken.
Mocht u met de Gemeente in conflict zijn over de WOZ-waarde van bedrijfspanden, neem dan gerust contact met mij op.
