• Opleidingen
  • E-learnings
  • Incompany
    • Incompany gemeenten
  • Docenten
    • Blogs
  • Nieuws
  • Specialisten
  • Dossiers
  • Vacatures
    • Vacature inzenden
    • Kantoren
    • Carrière
  • Stap-budget
  • Over ons
  • Contact
  • Adverteren
  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Mail
  • Spring naar de hoofdnavigatie
  • Door naar de hoofd inhoud
  • Spring naar de eerste sidebar
  • Spring naar de voettekst
Fiscaal Vanmorgen

  • Over ons
  • Contact
  • Adverteren
Aanmelden fiscale nieuwsbriefGratis deelnemen met het STAP-budgett
  • Opleidingen
  • E-learnings
  • Incompany
    • Incompany gemeenten
  • Docenten
    • Blogs
  • Nieuws
  • Specialisten
  • Dossiers
  • Vacatures
    • Vacature inzenden
    • Kantoren
    • Carrière
  • Stap-budget
Home » Dossiers » Uitgangspunt WOZ-waarde bij incourantheid: de gecorrigeerde vervangingswaarde

Uitgangspunt WOZ-waarde bij incourantheid: de gecorrigeerde vervangingswaarde

WOZ-beschikking
Wijziging gemeentelijke waarderingsmethode leidt tot te hoge WOZ-waarde

De WOZ-waarde van zogenoemde incourante onroerende zaken wordt bepaald volgens de gecorrigeerde vervangingswaardemethode. Bij deze methode gaat de discussie veelal over de omvang van de correcties wegens technische en functionele veroudering en over de waarde van de grond. Het uitgangspunt bij de technische correctie staat momenteel ter discussie: een toenemend aantal gemeenten past een gewijzigd uitgangspunt toe waardoor de omvang van deze correctie afneemt. Dat kan ineens tot een hogere WOZ-waarde leiden en dat is niet terecht.

8 maart 2019 door mr. Sjoerd Bosma
Start consult aanvraag

De vervangingswaardemethode bij incourante onroerende zaken

Incourante onroerende zaken – waaronder begrepen fabriekscomplexen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen – worden in het kader van de Wet WOZ gewaardeerd volgens de zogenoemde vervangingswaardemethode. Bij deze methode wordt eerst de vervangingswaarde van het object bepaald door uit te gaan van de veronderstelde stichtingskosten (op waardepeildatum) van een identiek object. Vervolgens wordt de aldus bepaalde vervangingswaarde gecorrigeerd wegens technische en wegens functionele veroudering.
De correctie technische veroudering is afhankelijk van de geschatte levensduur en van de geschatte restwaarde aan het einde van die levensduur. Waar het om gaat is het moment waarop levensduur en restwaarde worden geschat. Gebruikelijk is om levensduur en restwaarde te schatten bij de ingebruikname van het object. Aan het einde van de levensduur heeft de onroerende zaak dan nog een (technische) restwaarde; op grond van de jurisprudentie is dit de waarde die het object nog heeft uitgaande van het doel waarvoor de onroerende zaak is gesticht. De restwaarde representeert dan de waarde van het object bij voortgezet gebruik; die restwaarde zal meestal hoger zijn dan ‘nihil’.

Gemeenten veronderstellen een verlengde levensduur

Gemeenten menen dat levensduur en restwaarde jaarlijks opnieuw moeten worden ingeschat. Daarbij wordt dan gekeken naar de resterende levensduur; deze kan langer zijn dan de oorspronkelijk bij de ingebruikname van de onroerende zaak ingeschatte levensduur. Er is dan sprake van een verlengde levensduur. In deze situatie wordt de correctie berekend over een groter aantal jaren levensduur dan bij de gebruikelijke methode. Doordat de restwaarde veelal ongewijzigd blijft, is een lagere correctie wegens technische veroudering en een hogere WOZ-waarde hiervan het gevolg.

Verlengde levensduur zou moeten leiden tot lagere restwaarde

De gecorrigeerde vervangingswaarde komt, zo heeft de Hoge Raad in 1992 al bevestigd, overeen met de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar heeft. Het is merkwaardig dat bij toepassing van een verlengde levensduur de waarde in economische zin voor de eigenaar zou stijgen; het ligt dan ook voor de hand dat bij toepassing van een verlengde levensduur een lagere restwaarde in aanmerking moet worden genomen. Dan klopt de waardering weer. In de praktijk blijft de restwaarde meestal ongewijzigd terwijl de levensduur wel wordt verlengd. Dat is niet juist.

Renovatie leidt wel tot aanpassing levensduur en restwaarde

Er zijn situaties waarin de levensduur wel dient te worden aangepast: dit is onder meer het geval indien de onroerende zaak wordt gerenoveerd dan wel wordt verbeterd. In dat geval is het noodzakelijk om levensduur en restwaarde opnieuw in te schatten.

Grondwaarde neemt af bij toename grondoppervlak 

Ook de waarde van de grond is vaak een punt van discussie, met name als sprake is van een relatief groot grondperceel. De grondwaarde moet worden gerelateerd aan gerealiseerde grondverkopen van vergelijkbare grondpercelen en die zijn doorgaans niet beschikbaar. Als gevolg daarvan wordt bij de bepaling van de grondwaarde onvoldoende rekening gehouden met de afnemende meerwaarde van de grondprijs bij toename van het te waarderen grondoppervlak. Daarmee is ook vaak de WOZ-waarde te hoog, want die omvat namelijk ook de grondwaarde.

Het fiscale belang van de juiste WOZ-waarde

Een juiste WOZ-waarde is niet alleen van belang voor de OZB-heffing van de gemeente maar ook voor andere lokaal geheven belastingen én voor de fiscale afschrijving op onroerende zaken. Voor een juiste bepaling van de afschrijving is een juiste WOZ-waarde essentieel.

Indien u met de gemeente discussie heeft over de WOZ-waarde of indien u twijfelt omtrent de juistheid van een vastgestelde WOZ-waarde, neemt u dan gerust contact met mij op.

Auteur
Bureau Bosma

mr. Sjoerd Bosma

Specialiteit(en): WOZ, lokale belastingen, milieubelastingen
Den Haag
Bekijk profiel

Gerelateerde dossiers

10 december 2021

Let op de woondelenvrijstelling OZB

10 december 2021

De technische afschrijving en de invloed van Corona bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde

3 maart 2021

Lagere OZB voor zorginstelling

12 oktober 2020

Rechterlijke uitspraak WOZ-waarde zonnepark voer voor discussie

Specialisten

mr. Sjoerd Bosma
Olaf van Dijk
mr. Roelof Oldenziel
Barbara Rijskamp
mr. Nienke ten Donkelaar
Willem Veldhuizen RE RTAP
Martijn Paping MSc
Jacques Raaijmakers
mr. Khadija Bozia
mr. Xander Arends
mr. Samad Laghmouchi LLM MBA
mr. Rinze van Minnen LL.M
Hans Eijkelenkamp
mr. drs. John Bult
mr. Najat Idrissi
mr. Theo Hoogwout
Mohamed Kaddour LL.M RB
mr. Saskia Hemmes-van der Kruk
Nicole Goud
mr. Roelof Vos
Martijn van der Kroon
mr. Thijs van Gastel
Frits Algie
mr. Heleen Elbert
mr. drs. Wicher-Henk Krabbe
drs. Gerben Miedema
drs. Volken Holtrop
mr. André van der Velde
Michiel van der Pol
Bart van der Vorm
Maurice De Clercq
Michiel Opgenoort
mr. Peter Bregman RB
mr. John Seerden
mr. Remy Rozendaal RB REP
Jacqueline Nietveld
mr. Ralf Ramakers
mr. Reinder de Jong
mr. Ilyas Kayhan
dr. Aad Rozendal
mr. Peter Alexander ter Beest MLPA
Kirsten Kievit LL.M
mr. Laura Welkers
Paul Lenos LL.M
drs. Pieter Visser RB
Jos van Bavel
mr. Toon Hasselman
mr. Priscilla de Haas
Erik Marcus
mr. Roel de Jong
Erik Jansen
prof. mr. Jeroen Rheinfeld
mr. Carola van Vilsteren

Fiscaal Vanmorgen (FV) is het platform voor belastingadviseurs, fiscalisten, accountants en iedereen die geïnteresseerd is in fiscale opleidingen en fiscaal nieuws.

Fiscaal Vanmorgen is een uitgave van MOCuitgevers Vanmorgen.

 

Categorie

  • Opleidingen
  • E-learnings
  • Incompany
    • Incompany gemeenten
  • Docenten
    • Blogs
  • Nieuws
  • Specialisten
  • Dossiers
  • Vacatures
    • Vacature inzenden
    • Kantoren
    • Carrière
  • Stap-budget

Info

  • Over ons
  • Contact
  • Algemene voorwaarden MOCuitgevers Vanmorgen
  • Annuleringsvoorwaarden
  • Privacybeleid
  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Mail
Cookies
Om u beter van dienst te kunnen zijn, maakt Fiscaal Vanmorgen gebruik van cookies.
  • Ik ga akkoord
  • Instellingen
  • Functionele cookies zijn noodzakelijk voor de werking van deze website
  • We gebruiken Google Analytics, netjes geanonimiseerd
  • Annuleren
  • Ik ga akkoord

Instellingen