De vervangingswaardemethode bij incourante onroerende zaken
Incourante onroerende zaken – waaronder begrepen fabriekscomplexen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen – worden in het kader van de Wet WOZ gewaardeerd volgens de zogenoemde vervangingswaardemethode. Bij deze methode wordt eerst de vervangingswaarde van het object bepaald door uit te gaan van de veronderstelde stichtingskosten (op waardepeildatum) van een identiek object. Vervolgens wordt de aldus bepaalde vervangingswaarde gecorrigeerd wegens technische en wegens functionele veroudering.
De correctie technische veroudering is afhankelijk van de geschatte levensduur en van de geschatte restwaarde aan het einde van die levensduur. Waar het om gaat is het moment waarop levensduur en restwaarde worden geschat. Gebruikelijk is om levensduur en restwaarde te schatten bij de ingebruikname van het object. Aan het einde van de levensduur heeft de onroerende zaak dan nog een (technische) restwaarde; op grond van de jurisprudentie is dit de waarde die het object nog heeft uitgaande van het doel waarvoor de onroerende zaak is gesticht. De restwaarde representeert dan de waarde van het object bij voortgezet gebruik; die restwaarde zal meestal hoger zijn dan ‘nihil’.
Gemeenten veronderstellen een verlengde levensduur
Gemeenten menen dat levensduur en restwaarde jaarlijks opnieuw moeten worden ingeschat. Daarbij wordt dan gekeken naar de resterende levensduur; deze kan langer zijn dan de oorspronkelijk bij de ingebruikname van de onroerende zaak ingeschatte levensduur. Er is dan sprake van een verlengde levensduur. In deze situatie wordt de correctie berekend over een groter aantal jaren levensduur dan bij de gebruikelijke methode. Doordat de restwaarde veelal ongewijzigd blijft, is een lagere correctie wegens technische veroudering en een hogere WOZ-waarde hiervan het gevolg.
Verlengde levensduur zou moeten leiden tot lagere restwaarde
De gecorrigeerde vervangingswaarde komt, zo heeft de Hoge Raad in 1992 al bevestigd, overeen met de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar heeft. Het is merkwaardig dat bij toepassing van een verlengde levensduur de waarde in economische zin voor de eigenaar zou stijgen; het ligt dan ook voor de hand dat bij toepassing van een verlengde levensduur een lagere restwaarde in aanmerking moet worden genomen. Dan klopt de waardering weer. In de praktijk blijft de restwaarde meestal ongewijzigd terwijl de levensduur wel wordt verlengd. Dat is niet juist.
Renovatie leidt wel tot aanpassing levensduur en restwaarde
Er zijn situaties waarin de levensduur wel dient te worden aangepast: dit is onder meer het geval indien de onroerende zaak wordt gerenoveerd dan wel wordt verbeterd. In dat geval is het noodzakelijk om levensduur en restwaarde opnieuw in te schatten.
Grondwaarde neemt af bij toename grondoppervlak
Ook de waarde van de grond is vaak een punt van discussie, met name als sprake is van een relatief groot grondperceel. De grondwaarde moet worden gerelateerd aan gerealiseerde grondverkopen van vergelijkbare grondpercelen en die zijn doorgaans niet beschikbaar. Als gevolg daarvan wordt bij de bepaling van de grondwaarde onvoldoende rekening gehouden met de afnemende meerwaarde van de grondprijs bij toename van het te waarderen grondoppervlak. Daarmee is ook vaak de WOZ-waarde te hoog, want die omvat namelijk ook de grondwaarde.
Het fiscale belang van de juiste WOZ-waarde
Een juiste WOZ-waarde is niet alleen van belang voor de OZB-heffing van de gemeente maar ook voor andere lokaal geheven belastingen én voor de fiscale afschrijving op onroerende zaken. Voor een juiste bepaling van de afschrijving is een juiste WOZ-waarde essentieel.
Indien u met de gemeente discussie heeft over de WOZ-waarde of indien u twijfelt omtrent de juistheid van een vastgestelde WOZ-waarde, neemt u dan gerust contact met mij op.
