Inleiding
Vastgoed staat centraal in deze editie van Tijdschrift Familiebedrijven. De diverse bijdragen belichten het onderwerp vanuit juridisch, fiscaal en bedrijfseconomisch perspectief. Zo wordt er geduid wat er juridisch verandert als niet het vastgoed zelf, maar de aandelen in een vastgoedvennootschap worden overgedragen. Ook wordt onderzocht in welke box vastgoed fiscaal het gunstigst kan worden aangehouden, nu en vanaf 2028, met bijzondere aandacht voor de tbs-regeling. Verder wordt ingegaan op de positie van vastgoed binnen de DSR en BOR en de samenloop van btw en overdrachtsbelasting, onder meer bij de transformatie van kantoren naar woningen. Daarnaast wordt in een andere bijdrage duidelijk gemaakt waarom het taxeren en waarderen van familievastgoed niet hetzelfde zijn en welke aannames de uitkomst beïnvloeden. Tot slot volgt de laatste praktijkgerichte bijdrage over vastgoed in eigen gebruik en als belegging gedurende de hele levenscyclus, met aandacht voor verslaggevingsregels, onderhoud, afschrijving en latente belastingposities.
Vastgoed: verschillen tussen het overdragen van stenen en (vastgoed)aandelen| mr. F.J.M.E Koppenol (advocaat bij Meijburg Legal) | 1 PE
In deze bijdrage komt een aantal algemene aandachtspunten bij de overdracht van vastgoed aan de orde. Vervolgens wordt bezien wat er juridisch verandert als niet het vastgoed zelf, maar de aandelen in een vastgoedvennootschap worden overgedragen.
Leerdoelen
Na het volgen van deze bijdrage weet u dat:
- wat de aandachtspunten bij de overdracht van vastgoed zijn;
- wat er juridisch verandert als de aandelen in een vastgoedvennootschap worden overgedragen;
- wat de aanvullende aandachtspunten zijn bij de overdracht van vastgoed via een vennootschap.
Vastgoed in box 1-2-3: wat is de optimale box?| R. van Esch MSc (belastingadviseur bij BDO Tax & Legal) en prof. dr. mr. E.J.W. Heithuis (hoogleraar fiscale economie aan de Universiteit van Amsterdam, wetenschappelijk adviseur van BDO Tax & Legal) | 1 PE
De terbeschikkingstellingsregeling (tbs-regeling) is een goed alternatief voor verhuurd vastgoed in box 3, aangezien heffing over vastgoed in box 3 erg kostbaar kan zijn en de tegenbewijsregeling niet altijd voldoende uitkomst biedt. Deze bijdrage gaat in op hoe vastgoed wordt belast in box 1, 2 en 3 in de inkomstenbelasting nu en vanaf 2028, hoe de tbs-regeling in box 1 werkt en hoe met geringe heffing van overdrachtsbelasting vastgoed is over te hevelen van box 3 naar box 1 en vice versa.
Leerdoelen
Na het volgen van deze bijdrage weet u:
- hoe vastgoed wordt belast in box 1, 2 en 3 in de inkomstenbelasting, nu en vanaf 2028;
- dat er voor tweede (vakantie)woningen een vastgoedbijtelling geldt in box 3;
- hoe de terbeschikkingstellingsregeling in box 1 in de inkomstenbelasting werkt;
- hoe met relatief geringe heffing van overdrachtsbelasting vastgoed kan worden overgeheveld van box 3 naar box 1 (en weer terug).
Vastgoed in DSR en BOR | Mr. A.M.A. de Beer (fiscalist bij werkzaam bij Bureau vaktechniek fiscaal van Grant Thornton en buitenpromovendus verbonden aan het Fiscaal Instituut Tilburg) en mr. dr. M.J. Hoogeveen (Belastingdienst en universitair docent verbonden aan het Fiscaal Instituut van Tilburg University en Tilburg Institute for Family Business) | 1 PE
In deze bijdrage staat de fiscale behandeling van vastgoed binnen de DSR en de BOR centraal. Aan de hand van wetgeving, rechtspraak en praktijkvoorbeelden bespreken de auteurs onder meer de vermogensetikettering, het BOR-Pottenbakkersarrest en tbs-onroerend goed.
Leerdoelen
Na het volgen van deze bijdrage weet u:
- wanneer vastgoed kwalificeert als ondernemingsvermogen voor toepassing van de BOR en DSR;
- wat het BOR-Pottenbakkersarrest inhoudt;
- dat tbs-onroerende zaken kunnen kwalificeren voor de BOR.
Vastgoedfaciliteiten btw en overdrachtsbelasting| Prof. dr. R.N.G. van der Paardt (belastingadviseur gespecialiseerd in de verbruiksbelastingen, met name btw en overdrachtsbelasting, verbonden aan Dirkzwager en Infotax. Emeritus hoogleraar fiscale economie aan de Erasmus Universiteit Rotterdam en als docent verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate) | 1 PE
In deze bijdrage wordt aandacht besteed aan een aantal onderwerpen betreffende de heffing van
omzetbelasting (btw) en overdrachtsbelasting (ovb). Gestart wordt met de samenloop van
deze twee belastingen bij transformatie van bestaand vastgoed van kantoor naar woning.
Leerdoelen
Na het volgen van deze bijdrage weet u:
- wat de fiscale aspecten zijn met betrekking tot de heffing van btw en overdrachtsbelasting bij het transformeren van een oud kantoorpand naar een woonappartementengebouw;
- in hoeverre het mogelijk is btw in aftrek te brengen bij de aankoop van een woning waarin een kantoorruimte zakelijk wordt gebruikt;
- of het 2%-tarief overdrachtsbelasting en de startersvrijstelling ook gelden bij aankoop van een woning die meteen wordt gesloopt.
Familievastgoed taxeren of waarderen: een onderschat verschil in de adviespraktijk| Prof. dr. T. M. Berkhout MRE MRICS (professor of Real Estate aan de Nyenrode Business Universiteit en strategisch adviseur Belastingdienst) | 1 PE
In de vastgoedpraktijk worden taxeren en waarderen vaak als synoniemen gebruikt, terwijl zij conceptueel en functioneel wezenlijk verschillen. Deze bijdrage laat zien dat een taxatie geen objectieve vaststelling van waarde is, maar een uitkomst binnen gekozen aannames en waardebegrippen.
Leerdoelen
Na het volgen van deze bijdrage kunt u:
- het onderscheid uitleggen tussen taxeren en waarderen en de betekenis daarvan voor de adviespraktijk;
- verschillende waardebegrippen, zoals marktwaarde, bedrijfswaarde en worth, in concrete situaties duiden en toepassen;
- beoordelen hoe de waarde van vastgoed verschilt, afhankelijk van het type vastgoed en de rol binnen de onderneming.
Waardering voor vastgoed in eigen gebruik en als belegging | M.M. Sarris MSc AA (is openbaar accountant, en als docent verbonden aan de post-hbo-opleiding AA MKB van de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen) | 1 PE
Vastgoed is voor veel mkb‑ondernemingen een belangrijk bezit. Het ondersteunt de dagelijkse activiteiten, maar kan later een verhuur- of beleggingsfunctie krijgen. Deze bijdrage volgt een gebouw door zijn levenscyclus, vanaf de aankoop, verbouwingen, regulier en groot onderhoud, verhuizing en tot slot verhuur aan derden. Per fase worden de relevante bepalingen uit RJ 212, RJ 213 en RJk B2 praktisch uitgelegd, met nadruk op componentenbenadering, onderhoudsvoorziening, en de keuze tussen kostprijsmodel en actuele waarde. Ook wordt ingegaan op de fiscale afschrijvingsbeperkingen en latente belastingposities.
Leerdoelen
Na het volgen van deze bijdrage kunt u:
- de belangrijkste waarderings- en verwerkingskeuzes van de RJ rond een bedrijfsgebouw toepassen;
- verbouwingen, vervangingen en groot onderhoud onderscheiden en verwerken;
- een functiewijziging van een gebouw, zoals van eigen gebruik naar verhuur, vertalen naar herclassificatie, waarderingskeuze en de gevolgen voor resultaat en vermogen onderbouwen.
- mr. F.J.M.E Koppenol
- R. van Esch MSc
- prof. dr. mr. E.J.W. Heithuis
- Mr. A.M.A. de Beer
- mr. dr. M.J. Hoogeveen
- Prof. dr. R.N.G. van der Paardt
- Prof. dr. T. M. Berkhout MRE MRICS
- M.M. Sarris MSc AA
