Het ministerie had gevraagd of het opnemen van een forfait voor onderhoudskosten in de vastgoedbijtelling juridisch houdbaar is. Die bijtelling is gepland voor (tweede) woningen die in box 3 vallen. Wanneer mensen met een tweede woning worden belast op basis van een forfaitair percentage, zou de Hoge Raad daar weleens een streep door kunnen zetten, zo verwacht Pels Rijcken. Het zou, net als eerder al is geoordeeld over de forfaitaire box 3-rendementen, in strijd kunnen zijn met het Europees recht.
Werkelijkheid benaderen
Het advies gaat alleen over een kostenforfait ten aanzien van de kosten van onderhoud. “Of een forfaitaire vastgoedbijtelling in het kader van de heffing voor de (bruto)rendementen van onroerende zaken als zodanig toelaatbaar is, blijft in dit advies dus buiten beschouwing.”
Een forfait is alleen juridisch houdbaar als de werkelijkheid voldoende kan worden benaderd. Daarbij moet rekening worden gehouden met zaken als ouderdom en type van de onroerende zaak. “Deze factoren kunnen ertoe nopen dat het forfait voor de kostenaftrek verdere differentiatie behoeft. Bovendien zijn onderhoudskosten voor onroerende zaken vaak niet gelijkelijk in de tijd verdeeld. Zo kan het ene jaar een groot bedrag aan onderhoudskosten worden gemaakt en in latere jaren niet of voor veel lagere bedragen. Een forfait zal ook daarbij moeten aansluiten. Het vaststellen van een forfait dat aan al deze aspecten recht doet, kan daarom gecompliceerd zijn.”
Uitsmeren lijkt in strijd met opvatting Hoge Raad
Een forfait als gemiddelde nemen voor over verschillende jaren uitgesmeerde onderhoudskosten is een risico, omdat de landsadvocaat uit eerdere rechtspraak afleidt dat de Hoge Raad het uitgangspunt zal hanteren dat moet worden uitgegaan van de kosten in het betreffende belastingjaar, en niet van eerdere of latere jaren. “Dat risico kan alleen volledig worden gemitigeerd door uit te gaan van de werkelijke in een jaar gemaakte onderhoudskosten en dus niet van een forfait daarvoor.”
Een forfait is op zichzelf niet verwerpelijk, mits het de werkelijkheid benadert en belastingplichtigen relatief gelijk behandelt. En op dat laatste punt heeft de Hoge Raad in de meest recente box 3-arrest nu juist geoordeeld dat daar in eerdere constructies geen sprake van was.
Per jaar anders belasten
Er komt een vastgoedbijtelling voor onroerende zaken die louter ter beschikking voor gebruik worden aangehouden of minder dan 90% van de tijd worden verhuurd, voor zover het werkelijke rendement lager uitvalt dan de vastgoedbijtelling. Elk jaar wordt bekeken of de bijtelling of het werkelijke rendement wordt aangehouden. In de bijtelling is ook een vast forfait voor de kostenaftrek opgenomen, gebaseerd op onderhoudskosten.
Dat eigenaren afwisselend in het forfaitaire systeem en dan weer het systeem van werkelijke opbrengst terechtkomen, zou er verder toe kunnen leiden dat de Hoge Raad dat in strijd acht met het Europees verdrag voor de rechten van de mens. Dat kan alleen worden voorkomen met een tegenbewijsregeling. Die wisseling kan zich voordoen omdat in de nieuwe opzet huiseigenaren in box 3 te maken krijgen met een belasting van de werkelijke huuropbrengst, waarvan de werkelijke kosten in aftrek kunnen worden gebracht.
