De eis om 100% van de hypotheek af te lossen blijft voorlopig bestaan. Dat laat staatssecretaris Snel (Financiën) weten aan de Tweede Kamer. Die had gevraagd naar mogelijkheden om de aflossingseis te versoepelen. Maar dat is te kostbaar, blijkt uit berekeningen van het CPB, en bovendien zijn er alternatieven voorhanden om de maandlasten – vooral aan het begin van de looptijd – te verlagen, schrijft Snel.
Kamerleden Snels (GroenLinks) en Dijkgraaf (SGP) hadden gevraagd om een onderzoek naar het versoepelen van de aflossingsverplichting voor eigenwoningschulden. Sinds 2013 mogen mensen die voor het eerst een hypotheek sluiten alleen nog kiezen voor een lening waarbij lineair of annuïtair wordt afgelost. Andere vormen zijn mogelijk, maar dan vervalt het recht op renteaftrek. Een van de redenen voor het verzoek is dat jongere gezinnen vaak te maken hebben met hoge maandlasten. De mogelijkheid om toch weer deels aflossingsvrije hypotheken te kunnen sluiten zou wat meer bestedingsruimte genereren voor deze groep.
Versoepeling kost miljarden
Financiën heeft het CPB laten doorrekenen wat van een aantal verschillende vormen van versoepeling van de aflossingseis de effecten zouden zijn. Wordt de aflossingseis teruggebracht naar 70% van de lening, dan zou de schatkist jaarlijks € 1,3 miljard aan belastinginkomsten missen. De huizenprijzen zouden daardoor met 0,6% gaan stijgen, aldus het CPB. Een andere variant, waarbij verplicht moet worden afgelost totdat de schuld 30% bedraagt, is minder geldrovend: die kost jaarlijks € 200 miljoen. “Maar deze vorm verlaagt zoals besproken de maandlasten van huizenbezitters bij aanvang van de hypotheeklening niet”, aldus de staatssecretaris in zijn brief aan de Tweede Kamer.
Marktverstoring
De eerste variant zou kunnen worden gefinancierd door de uitgaven aan de renteaftrek met 12% te verlagen, “bijvoorbeeld door de omvang van de aftrekpost te
verlagen”. Maar er kleven bezwaren aan de oplossing: de hogere huizenprijzen doen een deel van de voordelen teniet. “Door een toename van de subsidie op de koopmarkt neemt ook de verstoring door de overheid van de beslissing om te huren of kopen weer toe. Dit leidt tot welvaartverlies omdat het huishoudens die eigenlijk liever zouden willen huren – vanwege bijvoorbeeld de flexibiliteit die dat biedt – toch kan bewegen een koopwoning met overheidssubsidie aan te schaffen.”
Hogere schulden
Daarnaast zullen de hypotheekschulden weer gaan toenemen. “Het CPB houdt rekening met een stijging van de hypotheekschuld met 14% ten opzichte van het basispad. De Loan-To-Value (LTV) van huishoudens zal minder snel dalen. Daarmee blijven zij dus langer kwetsbaar voor een eventuele daling van de huizenprijzen. Vanuit macro-economisch perspectief is het ongunstig als het risico toeneemt dat hypotheken onder water komen te staan tijdens een economische crisis. Verder zal een soepeler aflossingseis de fiscale eigenwoningregeling weer complexer maken “terwijl deze regeling al als zeer complex wordt ervaren door burgers, hypotheekverstrekkers en hypotheekadviseurs”.
Combinatiehypotheek biedt oplossing
De huidige regels bieden volgens Snel al mogelijkheden om tot lagere maandlasten te komen. Er kan bijvoorbeeld worden gekozen voor een gedeeltelijk aflossingsvrije lening, waarbij voor een deel wordt afgezien van renteaftrek. “Er is dan sprake van twee leningen waarbij de aflossingsvrije lening in box 3 valt. Een lening in box 3 geeft geen recht op aftrek van rente en kosten in box 1, maar mag wel in mindering worden gebracht op eventueel vermogen in box 3 zoals spaargeld of aandelenbezit.” Daarnaast mag ook een tweede hypotheek worden gesloten waarvan de waarvan de rente niet aftrekbaar is. Die verlaagt de maandlasten door maximaal 50% van de aflossing op de eerste hypotheek te financieren. “De eerste hypotheek neemt af, terwijl de tweede oploopt. Dit maakt onvolledige aflossing – en daarmee lagere maandlasten – met behoud van renteaftrek mogelijk.” Deze combinatiehypotheek wordt pas sinds kort aangeboden.
Snel ziet op dit moment geen reden om de aflossingsregels te versoepelen. Hij wijst er nog wel op dat de fiscale eigenwoningregeling volgend jaar zal worden geëvalueerd.
