In COBOUW van 25 februari 2019 verscheen het artikel ‘Eigenwijze gemeente is wachten zat: ‘we gaan zelf woningen bouwen’. Bijgaand een korte update.
1. Artikel Cobouw
De gemeente Purmerend gaat het woningtekort aanpakken door zelf woningen te bouwen. De gemeente bouwt 118 tijdelijke woningen. De gemeente bouwt tijdelijke woningen omdat de bestemmingsplannen niet kunnen worden gewijzigd. De woningen kunnen snel worden geplaatst. De bouwkosten van een tijdelijke woning zijn lager dan van een reguliere woning. De gemeente heeft bijvoorbeeld geen kosten voor het heien en bestemmingsplannen behoeven niet te worden gewijzigd. Ook zijn geen ingewikkelde constructies nodig.
2. Fiscale aspecten
De woningen betreffen voor de heffing van btw naar verwachting onroerende zaken. De woningen staan op een fundering, kunnen niet makkelijk worden verplaatst en kunnen ook niet eenvoudig worden afgebroken. De verhuur van de woningen is vrijgesteld van btw omdat de gemeente een onroerende zaak verhuurt. De gemeente factureert geen btw en de gemeente kan de btw op de kosten niet in aftrek nemen op de btw-aangifte of compenseren bij het BTW-compensatiefonds. De btw op de aanschafkosten van (de elementen van) de tijdelijke woningen is een kostenpost voor de gemeente.
De btw op de huur van de elementen voor de bouw van de tijdelijke huisvesting is een kostenpost voor de verhuurder c.q. de gemeente. De gemeente kan de btw op de kosten van de huur van de elementen voor de bouw van de tijdelijke huisvesting niet aftrekken op de btw-aangifte en ook niet compenseren bij het BTW-compensatiefonds. Vanuit financieel perspectief kan het aantrekkelijk zijn om de elementen voor de bouw van de tijdelijke huisvesting niet te huren van de exploitant maar te kopen met het recht om die op termijn terug te verkopen of terug te verhuren aan de leverancier.
Waarom kan kopen interessanter zijn? Op iedere huurtermijn drukt bij btw. Bij koop van de elementen voor de bouw van de woningen is de omvang van de btw begrensd tot de btw op de aankoopkosten van de elementen terwijl bij huur de btw op de huurtermijnen blijft doorlopen.
3. Fiscaal besparend model
Als de gemeente in eigen beheer nieuwe huurwoningen en geen tijdelijke huisvesting gaat bouwen kan onder voorwaarden een omvangrijk belastingvoordeel worden gerealiseerd. De gemeente bouwt op eigen grond huurwoningen. Heeft de gemeente de grond reeds geruime tijd in eigendom dan is btw geen kostenpost. De gemeente bouwt huurwoningen en betaalt ter zake van de bouw een bedrag aan btw. De gemeente verhuurt de woningen aan een woningstichting die de huurwoningen btw-vrij verhuurt. De gemeente kan geen btw op de bouwkosten in aftrek nemen. De btw op de bouwkosten is een kostenpost. Op de grond drukt geen belasting. Door afschaffing van de zogenoemde btw-integratielevering komt op de grond geen btw te drukken. Desgewenst kunnen de gemeente en de woningstichting afspraken maken over de overdracht van bezit. Ter zake van de overdracht van woningen is onder voorwaarden maar 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.
Dit bericht is opgesteld door de redactie van Taxnavigator/eindredactie mr. dr. J.J.P.(Joep) Swinkels. Voor meer informatie: info@taxnavigator.nl
