De verkoop van landbouwgrond met de directe vestiging van een pachtrecht met terugkooprecht kan er toe leiden dat een deel van de waardestijging bij de koper terechtkomt. Dat komt naar voren in twee recente uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Een belastingplichtige en zijn echtgenote zijn per 1 mei 2010 een vennootschap onder firma (vof) aangegaan. Beiden zijn voor 50% gerechtigd tot de winst van de vof. De activiteiten van de vof bestonden uit het exploiteren van een akkerbouwonderneming.
De betreffende akkerbouwonderneming werd vóór 1 mei 2010 door belastingplichtige gedreven in de vorm van een eenmanszaak. Per 30 april 2015 zijn de activiteiten van de vof gestaakt.
Erfpachtrecht
Op 3 december 1999 heeft de belastingplichtige, als voormalig pachter, in het kader van zijn eenmanszaak twee kavels cultuurgrond gekocht, groot 44.04.40 ha. Bij de aankoop is een pachtersvoordeel ontstaan.
Direct na aankoop van de grond heeft hij 42.04.40 ha grond op dezelfde dag weer verkocht aan een nv onder gelijktijdige vestiging van een tijdelijk erfpachtrecht ten gunste van hemzelf voor de duur van 40 jaar.
De verkoop is conform een arrest van de Hoge Raad verwerkt in de fiscale jaarrekening. Hierbij is het ontvangen bedrag als een (geïndexeerde) lening van de koper opgenomen.
Op 16 januari 2015 heeft belastingplichtige namens de vof gebruik gemaakt van het tussentijdse terugkooprecht zoals vermeld in de erfpachtovereenkomst. Eveneens op 16 januari 2015 heeft de vof de volledige eigendom van de grond, met winst, verkocht aan een derde, waarbij ze voor deze winst de landbouwvrijstelling claimt.
Belast
BelastVolgens de inspecteur is een deel van de winst wel degelijk belast. Tot de (niet vrijgestelde) belastbare winst rekent hij het voordeel dat belastingplichtige heeft gerealiseerd bij de terugkoop en doorverkoop van de grond. Specifiek gaat het volgens hem om de ophoging van de – fictief als geldlening aangemerkte – ontvangen koopsom en de contractuele verhoging van 20% bij terugkoop.
Beoordeling Hof Arnhem-Leeuwarden
De inspecteur ondervindt bijval van het hof Arnhem-Leeuwarden. Onder de landbouwvrijstelling vallen alleen waardeveranderingen die ten goede komen aan (het bedrijfsvermogen van) de agrariër. Er is hier sprake van een erfpachtrecht met een tussentijds terugkooprecht.
Het maakt niet uit dat de situatie, zoals de vof stelt, enorm lijkt op het aangaan van een geïndexeerde lening. De bedragen hebben betrekking op de terugkoop van (bloot eigendom van) de grond.
Het hof concludeert dat de waardestijging van de grond deels aan de nv is toegekomen en niet aan de vof. Uit de erfpachtovereenkomst volgt ook dat de vof niet het volledige belang bij de waardeontwikkeling van de grond heeft behouden. De vof moest een opslag betalen bij eerdere terugkoop en het risico van een waardedaling lag bij de nv.
Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2023:3361 en Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2023:3362.
