Een man is samen met zijn twee broers elk voor een derde eigenaar van de voormalige ouderlijke woning. De twee broers wonen in de woning waarbij de man zijn 1/3e aandeel aan de twee broers verhuurt tegen een vaste vergoeding. Na het overlijden van een van de twee broers, die geen testament heeft opgemaakt, verkrijgt de man 1/6e aandeel van de woning uit diens nalatenschap, naast zijn bestaande aandeel. Vanaf dat moment verhuurt de man zijn bestaande en nieuwe aandeel aan zijn broer.
Sprake van verhuurde staat?
De woning heeft in het jaar van overlijden een WOZ-waarde van € 919.000,-. De man waardeert zijn verkregen deel in de aangifte erfbelasting 2019 met toepassing van de leegwaarderatio, omdat er volgens hem sprake is van verhuurde staat. De inspecteur had de man een aanslag erfbelasting opgelegd naar een belaste verkrijging van ruim 2 miljoen euro waartegen de man bezwaar heeft gemaakt.
In geschil voor de rechtbank Noord-Holland is of bij de waardering van de woning voor de erfbelasting bij de man rekening dient te worden gehouden met de zogenoemde leegwaarderatio volgens artikel 21, achtste lid, van de Successiewet. De man stelt zich op het standpunt dat hij 1/6e onverdeeld aandeel in een verhuurde woning heeft verkregen van zijn overleden broer, gelet op het feit dat de man de woning aan zijn twee broers (waaronder erflater) verhuurde tot het moment van overlijden van erflater. De verkrijging van dit deel moet volgens hem daarom worden gewaardeerd op € 94.963,-, namelijk 1/6e deel van de WOZ-waarde van de woning met een leegwaarderatio van 62%.
Vrij opleverbare staat
De inspecteur stelt dat de verkrijging van het aandeel in de woning door de man moet worden gewaardeerd in vrij opleverbare staat, dus zonder toepassing van de leegwaarderatio. De inspecteur voegt daaraan toe dat het 1/6e aandeel in de woning niet in verhuurde staat door de man is verkregen. Volgens de inspecteur verhuurde de erflater dit gedeelte van de woning niet, zodat artikel 21, achtste lid SW terecht buiten beschouwing is gelaten.
De rechtbank overweegt dat uit de tekst van artikel 10a van het Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956 volgt dat de leegwaarderatio wordt toegepast op de WOZ-waarde (naar rato) van het gedeelte van de woning dat verhuurd is. Bij de behandeling van het geschil is het naar het oordeel van de rechtbank van belang of bij de waardering van de verkrijging van het 1/6e aandeel in de woning door de man rekening moet worden gehouden met verhuur daarvan.
De rechtbank overweegt dat, anders dan de man aanneemt, er van uit moet worden gegaan dat het tot de nalatenschap van erflater behorende 1/3e aandeel van de eigendom van de woning, niet werd verhuurd. Gesteld noch gebleken is immers dat erflater zijn (onverdeelde) aandeel in de woning heeft verhuurd. Dat de man zijn 1/3e aandeel in de woning tot het overlijden van erflater heeft verhuurd aan erflater en zijn broer doet daaraan niet af.
Moment van overlijden bepalend voor verhuurde staat
Bij de bepaling van de waarde van het verkregen aandeel in de woning kan, anders dan de man kennelijk betoogt, geen invloed worden toegekend aan de omstandigheid dat hij het verkregen aandeel in de woning direct na het overlijden van erflater heeft verhuurd aan zijn broer. De rechtbank overweegt verder dat voor het vaststellen van de verhuurde staat, bepalend is in welke staat, objectief bezien, het verkregen aandeel in de woning zich bevond op het ondeelbare moment waarop erflater overleed. Het aandeel in de woning dat de man heeft verkregen door het overlijden van de erflater bevond zich op het moment van overlijden niet in verhuurde staat. Doordat het verkregene zich niet in verhuurde staat bevond, kan hierop niet de leegwaarderatio worden toegepast, oordeelt de rechtbank.
Aandeel afzonderlijk onverkoopbaar
De man stelde nog dat bij de waardering rekening moet worden gehouden met het feit dat hij tezamen met zijn broer en erflater vanaf het moment van overlijden van erflater tezamen met zijn broer slechts mede-eigenaar is van de onverdeelde eigendom van de woning. De stelling dat zijn onverdeelde aandeel afzonderlijk onverkoopbaar is aan derden heeft geen effect voor de rechtbank. Voor de waardering van een mede-eigendom in een onverdeelde bezitting geldt in beginsel dat daarmee bij de waardering geen rekening wordt gehouden (HR 11 november 1970, ECLI:NL:HR:1970:AX5123). Feiten of omstandigheden die aanleiding geven om daar in dit geval anders over te oordelen zijn niet gesteld, oordeelt de rechtbank.
Het beroep van de man dient daarom ongegrond te worden verklaard.
Rechtbank Noord-Holland, ECLI:NL:RBNHO:2025:9773
