Volgens Tom Berkhout, hoogleraar Real Estate aan Nyenrode Business Universiteit, is uitstel in veel gevallen geen reële optie meer. “Die panden hebben het lang goed gedaan,” zegt hij. “Maar ze zijn verouderd. De vraag is niet óf je iets moet doen, maar wat en vooral: wanneer, want het overgrote deel is binnen nu en tien jaar aan groot onderhoud toe.” Berkhout legt uit dat dat er twee smaken van ontwikkelen zijn, die in de praktijk nog wel eens door elkaar lopen. “Ontwikkelen is het klassieke traject: grond kopen en daarop bouwen. Maar dat is niet per se het lineaire beeld van vastgoedontwikkeling.”
Herontwikkelen is anders
Bij herontwikkelen is er al bestaand vastgoed in het spel dat wordt aangepast, getransformeerd of gesloopt. Denk aan kantoren die worden verbouwd tot appartementen of gebouwen die een flinke verduurzamingsslag krijgen. In de praktijk ziet Berkhout bij herontwikkeling steeds dezelfde afweging terugkomen: laten zoals het is, verkopen, beperkt upgraden, ingrijpend verduurzamen of volledig slopen en opnieuw bouwen. “Op papier lijken de keuzes logisch, maar ze worden niet altijd integraal doorgerekend. Met name op het gebied van fiscaliteit is het belangrijk om daar in een vroeg stadium over na te denken, omdat die bepaalt wat er onderaan de streep overblijft. Want zodra je aan een bestaand pand gaat sleutelen, ontstaan fiscale gevolgen die het rendement kunnen maken of breken.”
Kosten direct nemen of spreiden
De kernvraag zit volgens Berkhout in de fiscale verwerking van de uitgaven. Kunnen die direct ten laste van de winst worden gebracht, of moeten ze worden geactiveerd en uitgesmeerd over meerdere jaren? Ook de vraag of een pand voorafgaand aan sloop mag worden afgewaardeerd, komt regelmatig terug. Een regelmatig terugkerend knelpunt is het onderscheid tussen onderhoud en verbetering. Want wat op het eerste gezicht een renovatie lijkt, kan fiscaal namelijk als vernieuwd pand worden aangemerkt. “Bij ingrijpende verbouwingen zegt de Belastingdienst dan: dit is geen onderhoud meer, dit is verbetering,” legt Berkhout uit. “En dan moet je activeren. En dat heeft directe gevolgen: kosten kunnen niet ineens worden afgetrokken, maar moeten worden uitgesmeerd over de levensduur gebruiksduur van het pand.”
Verduurzaming vergroot de fiscale druk
De verduurzamingsopgave maakt de afwegingen nog complexer. Isolatie, installaties en energievoorzieningen vragen vaak om grote investeringen, die fiscaal niet direct aftrekbaar zijn. “Veel ondernemers denken: ik maak kosten, dus ik trek ze af,” zegt Berkhout. “Maar zo werkt het niet.” Ook subsidies spelen een rol, maar worden in de praktijk niet altijd correct meegenomen in de fiscale analyse. Volgens Berkhout begint elke vastgoedbeslissing bedrijfseconomisch, maar eindigt die fiscaal. “De fiscaliteit volgt de keuze, maar kan dus wel bepalend zijn voor het resultaat,” zegt hij. “Als je dat niet meeneemt, stuur je op onvolledige informatie. En daarmee verschuift vastgoedherontwikkeling van een bouwkundige opgave naar een strategische beslissing waarin fiscaliteit een doorslaggevende rol speelt.”
Adviseur moet eerder aan tafel
De rol van accountants en fiscalisten verandert daardoor ook: niet achteraf verklaren wat de gevolgen zijn, maar vóóraf scenario’s doorrekenen. “Je moet daar in het plan dat je maakt alvast rekening mee houden, zodat je niet voor verrassingen komt te staan”, zegt Berkhout. Juist in de planfase zit volgens hem de waarde van advies: “Het zichtbaar maken van fiscale effecten voordat keuzes definitief zijn.”
De fiscale aspecten van vastgoed(her)ontwikkeling zijn complex en sterk afhankelijk van feiten en timing. Tijdens de cursus Herontwikkelen van vastgoed gaan Tom Berkhout en Jurriën van der Heijden dieper in op deze vraagstukken, met praktijkcases en concrete handvatten voor de adviespraktijk. Meer weten? Meld je snel aan!
