Een BV is de moedermaatschappij van een fiscale eenheid voor de Vpb. De activiteiten van de BV zijn: de planning en ontwikkeling van onroerend goed, het uitvoeren van onroerend goed projecten voor eigen rekening of in opdracht van derden, alsmede de handel in, de huur en verhuur van onroerend goed. Een van de dochtermaatschappijen verhuurt een woning met garage voor een huur van € 1.200,- per maand aan een zoon van de dga die enig aandeelhouder is. In december 2017 wordt de woning verkocht aan de zoon voor een bedrag van € 274.760,-.
Volgens de inspecteur is de verkoopprijs van de woning aanzienlijk lager dan de WOZ-waarde en is bovendien de huur onzakelijk laag. De inspecteur schakelt vervolgens een taxateur in van de Belastingdienst die de woning op € 914.000,- taxeert. De inspecteur stuurt de dga in augustus 2020 een brief waarin hij de fiscale gevolgen van de overdracht van de woning en garage voor de IB, Vpb, schenkbelasting en overdrachtsbelasting uiteenzet.
Hoorgesprek en compromis
In oktober 2020 vindt er een hoorgesprek plaats tussen de inspecteur en de dga. Tijdens het gesprek wordt overeengekomen dat de verkoopprijs voor de woning en de garage wordt gecorrigeerd naar € 567.000,-.Voor het verschil met de gehanteerde verkoopprijs van € 274.760,- zou geen sprake zou zijn van een winstuitdeling en de koper zou voor dit verschil een hypothecaire geldlening verstrekken. Afgesproken wordt deze overeenstemming en de overeenstemming op andere punten vast te leggen in een vaststellingsovereenkomst.
De inspecteur komt kort daarna terug op het gesloten compromis omdat tijdens het gesprek de woonoppervlakte uitgebreid ter sprake is gekomen. Volgens de dga zou de woning een oppervlakte hebben van 160 m2. Op de luchtfoto die de inspecteur heeft ontvangen is duidelijk te zien dat naast dat de garage is verbouwd (zijkant van de woning) er aan de achterkant ook een aanzienlijke uitbouw heeft plaatsgevonden. Uit de luchtfoto blijkt dat de woning ongeveer 255 m² groot is. De inspecteur stelt voor de rechtbank Den Haag dat hij zich daardoor op de verkeerde feiten heeft gebaseerd en dat er daardoor geen compromis tot stand is gekomen met de dga.
De rechtbank Den Haag overweegt dat het compromis is gesloten onder de aanname dat de woning een oppervlakte heeft van 160 m², terwijl de woning in werkelijkheid een oppervlak heeft van circa 255 m². De inspecteur stelt daarom subsidiair dat het compromis is gesloten onder invloed van bedrog dan wel dwaling zodat het compromis vernietigbaar is.
Oppervlakte woning is relevant bij waardebepaling
Naar het oordeel van de rechtbank mocht de inspecteur tijdens het gesprek uitgaan van de juistheid van het genoemde oppervlak. Op dat moment had de dga zich ervan bewust moeten zijn dat het oppervlak van de woning een relevant gegeven voor de waarde was. De oppervlakte van een woning en de vierkantemeterprijs zijn een gangbaar uitgangspunt voor de waardebepaling van een woning. Dit had de dga, als directeur van een vennootschap die blijkens haar doelstelling handelde in vastgoed bekend moeten zijn. De rechtbank oordeelt dat de inspecteur, gelet hierop, het compromis op grond van dwaling heeft mogen vernietigen, wat hij ook heeft gedaan.
De BV gaat in beroep tegen de uitspraak van de rechtbank bij het gerechtshof Den Haag. In geschil is of het compromis terecht is vernietigd op grond van dwaling en of de inspecteur de verkoopsom ter zake van de overdracht van de woning en de garage aan de zoon en de aan de zoon bedongen huurprijs ter zake van de woning terecht heeft gecorrigeerd. Het hof overweegt dat het bij dwaling is aan degene die zich op dwaling beroept, te stellen en bij voldoende betwisting aannemelijk te maken dat hij zonder de dwaling de overeenkomst, of een of meer door hem aan te wijzen onderdelen daarvan, niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten.
Uitdrukkelijke verklaring dga
Voor het hof staat het vast dat de dga, in antwoord op vragen van de Inspecteur, uitdrukkelijk heeft verklaard dat de woonoppervlakte van de woning 160 m2 bedraagt en dat de werkelijke woonoppervlakte van de woning 255 m2 bedraagt. Op grond van deze omstandigheden acht het hof aannemelijk dat het aan de inlichtingen van de dga te wijten was dat de inspecteur tijdens het gesprek van oktober 2020 in de onjuiste veronderstelling kwam te verkeren dat de woonoppervlakte van de woning 160 m2 was.
Gelet op het grote verschil tussen de door de dga verstrekte en de werkelijke cijfers en het feit dat de dga en de inspecteur gezamenlijk aan de hand van de verstrekte cijfers de waarde van de woning hebben gepoogd vast te stellen, acht het hof aannemelijk dat het compromis zonder deze inlichtingen niet was gesloten en is het hof van oordeel dat de BV ook niet mocht aannemen dat dat wel zou gebeuren.
De inspecteur stelt zich op het standpunt dat de woning en de garage tegen een onzakelijke verkoopprijs aan de zoon zijn overgedragen. Wat de (eerdere) huur van de verkochte woning betreft stelt de inspecteur zich op het standpunt dat de aan de zoon voor het jaar 2017 voor de woning bedongen huurprijs van € 14.400,- onzakelijk is. Een zakelijke huurprijs voor dit jaar zou volgens de inspecteur € 39.000,- (€ 3.250,- per maand) naar prijspeil 31 december 2015 bedragen.
Sprake van onttrekking
De inspecteur corrigeert de winst van de BV met een bedrag van € 639.240,- voor de overdracht van de woning en de garage aan de zoon tegen een onzakelijke verkoopprijs en met een bedrag van € 24.600,- voor de aan de zoon voor de woning bedongen onzakelijke huurprijs. Volgens de inspecteur heeft in 2017 voor een totaalbedrag van € 663.840,- een onttrekking plaatsgevonden.
Het hof stelt vast dat zowel de koopsom voor de woning en de garage als de huurprijs voor de woning zoals die zijn overeengekomen aanmerkelijk lager zijn dan de prijzen die onder vergelijkbare omstandigheden tussen derden waren afgesproken. Als gevolg daarvan hebben de verhuur en de verkoop bij de BV geresulteerd in vermogensdalingen. Daarbij houdt het hof rekening met een afslag van € 94.000,- op de waarde in het economische verkeer van de woning en de garage vanwege het feit dat die worden verkocht aan de huurder.
Gelet op de aanwezige persoonlijke betrekkingen tussen de dga en de zoon enerzijds en de vennootschappelijke betrekkingen tussen de dga en de BV anderzijds acht het hof verder aannemelijk dat de desbetreffende bedragen met tussenkomst van de BV en de dga ten goede zijn gekomen aan de zoon, zodat zich in eerste instantie vermogensverschuivingen van de BV naar de dga hebben voorgedaan. Daarmee is voldaan aan de voorwaarden om onttrekkingen te constateren omdat de vermogensverschuivingen hun grondslag vinden in de tussen de vennootschap en de aandeelhouder bestaande vennootschappelijke betrekkingen.
Gerechtshof Den Haag, ECLI:NL:GHDHA:2025:1513
