Kinderopvangorganisatie Partou heeft geen gelijk gekregen in een zaak die het had aangespannen bij de rechtbank Midden-Nederland over de WOZ-waardebepaling van één van haar vestigingen. Partou vond de waardebepaling van 721.000 euro door de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht voor een door haar gehuurd pand aan de Pablo Picassostraat in Utrecht veel te hoog.
Overcapaciteit en lage bezettingsgraad
Er zou volgens Partou onvoldoende rekening zijn gehouden met de marktsituatie van kinderdagverblijven. Door overheidsmaatregelen en door de economische crisis zijn ouders gebruik gaan maken van alternatieve vormen van kinderopvang. Hierdoor heeft Partou te maken met forse overcapaciteit en een lage bezettingsgraad, betoogde de organisatie. De bezettingsgraad bedroeg volgens Partou in 2016 gemiddeld 43,7% (BSO 17,9% en KDV 51,7%). Daarom zou volgens de grote kinderopvangorganisatie een correctie van 56,3% toegepast moeten worden. De WOZ-waarde van het in 2009 gebouwde kinderdagverblijf met een gebruiksoppervlakte van 668 m² komt in dat geval niet hoger uit dan 386.000 euro.
Het Utrechtse pand heeft volgens het geldende bestemmingsplan ‘Het Zand’ de bestemming ‘Maatschappelijk’. Dat betekent dat het pand bestemd is voor maatschappelijke voorzieningen zoals voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.
Brede bestemming bepaalt waarde
Bij functionele afschrijving in het kader van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden uitgegaan van de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar heeft, stelt de rechtbank voorop. Dat het object door een huurder feitelijk voor een ander doel gebruikt wordt, kan niet van invloed zijn bij de vaststelling van de waarde van het object. Dat Partou het pand feitelijk in gebruik heeft als kinderdagverblijf, doet niet af aan de brede bestemming van het pand en daarmee de waarde die het object voor de eigenaar heeft, spreekt de rechter uit. De gestelde lage bezettingsgraad van het kinderdagverblijf heeft dan ook geen invloed op de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van het pand.
De beschreven situatie van overcapaciteit en een lage bezettingsgraad werd bovendien op geen enkele manier door Partou onderbouwd, spreekt de rechtbank uit. De kinderopvangorganisatie heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat sprake zou moeten zijn van een lagere waarde.
Uitspraak: ECLI:NL:RBMNE:2018:4238
