Sinds 2019 is renteaftrek voor alle ondernemers met een bv beperkt. Rente mag alleen worden afgetrokken als het minder is dan 20% van de winst of minder dan een miljoen euro als dat meer is. Het mkb heeft door de grens van een miljoen euro weinig last van deze regel, maar vanaf 2025 worden ook kleinere vastgoedbeleggers met een bv getroffen door nieuwe beperkingen van de renteaftrek. Dit is een maatregel die de woningmarkt negatief beïnvloedt. Het kabinet houdt vast aan 100.000 woningen erbij tot 2030. Het blijft dus belangrijk om het aanbod van woningen te stimuleren. Deze maatregel zal naar verwachting niet positief bijdragen aan de gewenste versnelling van de woonproductie. De verwachting is dat het ondernemers afschrikt om te investeren in nieuwbouw, het herbestemmen van kantoor- en bedrijfspanden tot woningen of het optoppen en splitsen van bestaande woningen.
Waarom is de beperking van renteaftrek ingevoerd?
Rentelasten zijn meestal aftrekbaar. Dit maakt het aantrekkelijk voor grote bedrijven om
rentestromen binnen een concern te verplaatsen. Door rente te betalen in een land met een hoog belastingtarief en te ontvangen in een land met een laag belastingtarief, wordt fiscaal voordelig winst verplaatst. Om belastingconstructies en ongewenste winstverschuivingen van Nederland naar landen met lagere belastingtarieven te voorkomen, is er een renteaftrekbeperking.
Beperking renteaftrek
Na het verrekenen van de rentelasten en de rentebaten mag een bv niet meer rente aftrekken dan 20% van gecorrigeerde fiscale winst. Dat is de winst voor rente, belastingen, afschrijvingen en afwaarderingen; ook wel EBITDA genoemd. Als 20% van de winst minder is dan één miljoen euro, mag tot één miljoen euro worden afgetrokken. Dit maakte de regel tot nu toe minder belastend voor het mkb.
Opknippen
Om te voorkomen dat de rente niet kan worden afgetrokken, hanteren sommige grotere vastgoedbeleggers een strategie waarbij zij hun investeringen en financieringen vaak verspreiden over meerdere bv’s. Door de rente per bv onder één miljoen euro te houden, kunnen ze alle rente aftrekken.
Wijzigingen voor vastgoed bv’s
De wetgever wil de grens van een miljoen euro schrappen voor vastgoed-bv’s die vastgoed aan derden verhuren. Het verdelen over meerdere bv’s heeft dan geen zin meer. Tegelijkertijd overweegt het kabinet om de aftreklimiet te verhogen van 20% naar 25% van de winst. Het schrappen van de drempel voor renteaftrek is lastig voor kleinere beleggers. In tegenstelling tot grotere spelers, verdelen zij hun investeringen en financieringen niet over meerdere bv’s. Toch worden zij geraakt door deze maatregel.
Voorbeeld
Een belegger koopt appartementen met een waarde van € 2.000.000. Hij leent hiervoor een bedrag van € 1.200.000 tegen 5%, ofwel € 60.000 per jaar. De netto huur bedraagt € 80.000 per jaar. Volgens de huidige regels is de rente volledig aftrekbaar. Met ingang van 2025 is nog maar 25% van € 80.000 = € 20.000 aftrekbaar.
Netto kasstroom
Financiers kijken naar de ruimte voor het betalen van rente en aflossing. De niet-aftrekbaarheid van rente beïnvloedt de kasstroom van beleggers en dus ook de ruimte voor het betalen van rente en aflossing. Dit maakt het moeilijker nieuwe investeringen in vastgoed te financieren. Beleggers kunnen ook in de problemen komen als financiers bestaande leningen niet willen verlengen of strengere voorwaarden stellen. Dit komt boven op de snelle rentestijging van de afgelopen jaren en het strengere beleid van
kredietinstellingen.
Minder geld kan leiden tot uitstel of zelfs afstel van onderhoud of verduurzaming. Al was het maar omdat die uitgaven weer zorgen voor lagere winst en dus nog minder ruimte voor renteaftrek. Hierdoor komt de belegger in een vicieuze cirkel terecht. De maatregel heeft daarmee een negatieve impact op de vastgoedmarkt en vooral ook op de woningmarkt.
Verliescompensatie
Als een bv rente niet in een bepaald jaar kan aftrekken, mag dit bedrag in de volgende jaren worden afgetrokken. Maar het maximum blijft ook voor die jaren gelden, wat betekent dat een deel mogelijk nooit aftrekbaar zal zijn. Verliescompensatie kan sowieso wegvallen als meer dan 30% van de aandelen van eigenaar verandert.
Voorspelbaarheid en helderheid nodig
Na alle commotie rond box 3 is het waarschijnlijk dat beleggers en Belastingdienst gebaat zijn bij voorspelbaarheid en helderheid. Beleggers zullen het niet begrijpen als rente in box 3 wel aftrekbaar is, maar in de bv aan banden wordt gelegd. Eerder is in de vakpers ook gewezen op de onnodige complexiteit voor beleggers en Belastingdienst. Daarom heeft koepelorganisatie Register Belastingadviseurs voorgesteld de drempel niet te schrappen, maar te beperken tot € 100.000. Dit laat kleine beleggers buiten schot.
Impact en mogelijke oplossingen
De impact van de hoge rente en het stapelen van overheidsmaatregelen op de particuliere verhuurders, is enorm. Het kabinet wil het aanbod van huurwoningen vergroten door per 2026 het tarief voor de overdrachtsbelasting te verlagen van 10,4% naar 8%. Ik verwacht echter dat de voorgestelde beperking van de renteaftrek een contraproductief effect zal hebben op het aanbod van huurwoningen. Een maatregel waarbij de drempel niet wordt geschrapt maar beperkt, zou mijns inziens minder negatieve gevolgen hebben voor de woningmarkt en ontziet bovendien de kleinere belegger.
Peter Beets, vermogensplanner ABN AMRO MeesPierson.
