Voor het onderzoek sprak KPMG met bestuurders uit de vastgoedketen, zoals ontwikkelaars, beleggers, financiers en bouwbedrijven. In totaal namen achttien organisaties deel aan de enquête en de verdiepende interviews. Die vonden plaats tussen februari en april 2026.
Volgens KPMG wordt de haalbaarheid van vastgoedprojecten steeds vaker bepaald door tekorten aan ruimte, energie, water en capaciteit, plus onzeker beleid. “De opgaven zijn helder en breed gedeeld, maar de slagingskans van projecten wordt steeds vaker bepaald door een stapeling van beperkingen”, zegt Sander Grünewald, partner Real Estate Advisory bij KPMG. “Niet alles kan tegelijk. Juist daarom is focus nodig: welke projecten zijn nog realiseerbaar, waar kunnen we versnellen en welke keuzes zijn daarvoor noodzakelijk?”
Fiscale onzekerheid
KPMG stelt dat onzekerheid over wetgeving en fiscaal beleid investeringen in vastgoed remt. Daarbij worden onder meer box 3, het ontbreken van een FBI- of REIT-regime, de beperking van renteaftrek en de overdrachtsbelasting genoemd.
Volgens het rapport kijken beleggers vaker buiten Nederland, onder meer doordat vastgoedstructuren complexer en duurder zijn geworden. De sector vraagt daarom om een internationaal herkenbaar vastgoedbeleggingsregime en een stabieler fiscaal speelveld. Ook de overdrachtsbelasting blijft een punt van zorg. Een lager tarief wordt door respondenten wel als verlichting gezien, maar volgens KPMG niet als voldoende om de woningmarkt een duidelijke impuls te geven.
KPMG pleit voor een samenhangende, meerjarige fiscale agenda. Fiscale maatregelen moeten volgens het kantoor beter aansluiten bij de lange looptijd van vastgoedprojecten. Ad-hocbeleid kan volgens KPMG leiden tot uitstel van investeringen en verstoring van de markt.
Nieuwbouw blijft kwetsbaar
De transactiemarkt laat volgens KPMG wel beweging zien, maar vooral in bestaand vastgoed. Nieuwbouw blijft achter door hoge bouwkosten, regelgeving, afzetonzekerheid en beperkingen rond energie- en watercapaciteit. Daardoor blijft het lastig om nieuwe projecten rond te rekenen.
Ook de financieringsmarkt verandert. Grootbanken zijn selectiever geworden en kijken onder meer naar duurzaamheid, locatie en voorspelbare kasstromen. Projecten die daar niet goed genoeg op scoren, komen vaker terecht bij alternatieve financiers. Dat kan helpen om projecten toch gefinancierd te krijgen, maar maakt risico’s in de keten volgens KPMG minder transparant. Bij een marktcorrectie kunnen die risico’s alsnog druk zetten op het financiële systeem.
Netcongestie raakt investeringsbeslissingen
Netcongestie is volgens het rapport niet langer alleen een uitvoeringsprobleem. Het tekort aan aansluitcapaciteit bepaalt steeds vaker waar wel en niet wordt geïnvesteerd. Projecten lopen vertraging op of gaan niet van start omdat een aansluiting op het elektriciteitsnet ontbreekt of pas na jaren beschikbaar komt.
Dat raakt niet alleen de planning, maar ook de financierbaarheid van projecten. Als een project praktisch niet uitvoerbaar is, worden ook financiers terughoudender. KPMG wijst er bovendien op dat bouwrijpe grond in waarde kan worden geraakt als er geen aansluiting beschikbaar is.
Naast energie komt ook water aan bod. Een deel van de ondervraagde bestuurders ziet waterbeschikbaarheid nog niet als acuut probleem, maar een groeiende groep verwacht dat wateraansluitingen op termijn een beperkende factor worden voor gebiedsontwikkeling. Sommige vastgoedpartijen nemen water daarom al mee in ontwerp en businesscases, bijvoorbeeld via waterbesparende maatregelen, regenwateropvang en hergebruik.
Meer dan aantallen woningen
Volgens KPMG sluit het woningaanbod onvoldoende aan op demografische ontwikkelingen. De ondervraagde bestuurders wijzen onder meer op vergrijzing en de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens. Beleid dat vooral stuurt op aantallen woningen lost de mismatch op de woningmarkt volgens het rapport niet vanzelf op.
Vooral doorstroming onder ouderen wordt genoemd als manier om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Dat vraagt volgens KPMG niet alleen om meer woningen, maar ook om woonconcepten die passen bij verschillende levensfasen.
AI nog vaak ondersteunend
Ook digitalisering komt naar voren. Vastgoedorganisaties gebruiken AI vaker, onder meer bij tenderprocessen, documentanalyse, investeringsvoorstellen, klantportalen en procesautomatisering. Toch blijft de inzet volgens KPMG vaak ondersteunend en versnipperd.
De belangrijkste rem zit volgens de ondervraagde bestuurders niet alleen in technologie, maar ook in menselijk gedrag, cultuur en organisatie. Daarnaast vormen databeschikbaarheid en datakwaliteit een groot knelpunt. Veel data is versnipperd, verouderd of handmatig vastgelegd. Daardoor blijven AI-toepassingen vaak beperkt tot losse pilots of ondersteuning bij bestaande processen.
Volgens KPMG vraagt verdere toepassing van AI om duidelijke verantwoordelijkheden, betere data en bestuurlijke keuzes. Zonder die basis komt AI volgens het rapport niet veel verder dan ondersteuning van bestaande processen.
