Een DGA die tot tweemaal toe privé een pand koopt, door zijn BV laat opknappen en weer doorverkoopt, heeft voor de rechter vergeefs bestreden dat de winst wordt belast als resultaat uit overige werkzaamheden.
Een man is (via een andere BV) DGA van een aannemingsbedrijf dat panden koopt, opknapt en doorverkoopt. In 2011 koopt hij privé voor € 200.000 een woning. Aankoop en verbouwing worden met een hypotheek van € 300.000 gefinancierd. De DGA voert de verbouwing uit namens zijn bedrijf, dat hem daarvoor privé € 70.753 in rekening brengt. In 2012 wordt het huis voor € 320.000 verkocht. De DGA voert de woning niet op in zijn IB-aangiften over 2011 en 2012.
In 2012 heeft de man voor € 190.000 (exclusief kosten) een pand gekocht dat op dat moment als fietsenstalling wordt gebruikt. Er wordt weer een hypotheek gesloten (van € 238.000) en de man leent onderhands nog € 50.000. Het pand wordt verbouwd tot woning, volgens dezelfde constructie, wat € 97.093 kost. In 2013 wordt het pand verkocht voor € 490.000. Ondertussen heeft de man een huis gekocht waar hij zelf gaat wonen.
Terechte correctie?
In 2016 wordt een boekenonderzoek gedaan, waaruit blijkt dat het bedrijf van de man het resultaat met betrekking tot de verbouwde woning in 2012 heeft verantwoord in de aangifte vennootschapsbelasting. Ook het tweede verbouwde pand komt wel voor in de aangiften vennootschapsbelasting van het bedrijf, maar niet in de IB-aangifte van de DGA. Na het boekenonderzoek besluit de fiscus tot een correctie en er volgen navorderingsaanslagen. Voor de rechter staat de vraag ter discussie of de Belastingdienst bij het vaststellen van de aanslagen terecht de voordelen behaald met de verkoop van de panden heeft belast als resultaat uit overige werkzaamheden.
Plannen gewijzigd: resultaat splitsen
De man beweert dat hij de eerste woning kocht met de bedoeling om die voor lange termijn te verhuren; daarom zou het huis in box 3 moeten worden belast. Maar door geldgebrek heeft hij de woning verkocht. De tweede woning zou hij zelf gaan bewonen, wat een plek in box 1 zou opleveren, maar dat veranderde toen hij in februari 2013 een ander huis zag en dat kocht. Volgens de DGA moet het resultaat worden gesplitst met die datum in het achterhoofd: de winst op de tweede verkochte woning moet tot februari onder de ‘eigenwoningregeling’ worden belast. De rest (€ 80.000) moet worden belast als resultaat uit overige werkzaamheden.
De Belastingdienst gaat ervan uit dat de man beide panden aankocht met de bedoeling ze na verbouwing met winst te verkopen. Het resultaat is daarom belastbaar als resultaat uit overige werkzaamheden, is het verweer.
Oogmerk was verbouwen en verkopen
De rechtbank oordeelt dat de fiscus voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de DGA de woningen heeft aangekocht met het oogmerk deze na renovatie en verbetering te verkopen. De man heeft aangegeven dat hij niet eerder onroerende zaken ter belegging heeft aangekocht en niet ontkend dat zijn bedrijven zich niet bezighielden met de verhuur van panden. ‘Eiser moet gezien zijn positie als directeur-grootaandeelhouder en enig werknemer van de vennootschappen een bijzondere kennis van de aan- en verkoop van panden met winstoogmerk worden toegedicht.’
De gang van zaken verschilde niet wezenlijk van de situatie waarbij de vennootschappen zelf de panden zouden hebben gekocht, overweegt de rechter. Bovendien heeft de DGA niet kunnen verklaren waarom de transacties in eerste instantie in de boekhoudingen van de vennootschappen zijn verwerkt.
Geldgebrek niet aannemelijk
De rechtbank is evenmin overtuigd door de verklaring dat de eerst aangekochte woning is verkocht wegens geldgebrek. Zo is de intentie tot verhuur niet met stukken aangetoond. ‘In de tweede plaats wijst de rechtbank erop dat eiser slechts vier maanden na de verkoop van de woning opnieuw grote financiële verplichtingen is aangegaan voor aankoop en ingrijpende verbouwing.’ De rechtbank concludeert dat bij de aankoop, de renovatie en de verkoop van beide panden sprake is geweest van ‘meer dan normaal vermogensbeheer’. ‘Dit leidt tot de conclusie dat verweerder het voordeel terecht als resultaat uit overige werkzaamheid in de belastingheffing heeft betrokken.’
Uitspraak: ECLI:NL:RBNHO:2019:3615
