Hypotheekrente aftrekken voor een voorgefinancierde lening is ook mogelijk als daarvoor een al bestaande hypotheek – op de vorige eigen woning – wordt benut. Wel is dan van belang dat de lening aan de nieuwe woning moet worden toegewezen voordat de oude woning in box 3 terechtkomt. Dat concludeert advocaat-generaal (AG) Wattel in een advies aan de Hoge Raad.
Een echtpaar verhuist in 2009 van de ene koopwoning naar de andere. Die wordt verbouwd met eigen geld. Wel is het plan om na verkoop van de vorige woning de oude lening in de plaats te stellen van de voorfinanciering van de verbouwing. Maar de oude woning staat begin 2013 nog te koop: daarmee verloopt de verhuisregeling waarmee hypotheekrente voor twee woningen drie jaar lang aftrekbaar kan zijn. De oude woning verhuist zelf naar box 3, de rente op de oude hypotheek is daarmee niet meer aftrekbaar.
Rechtbank: lening alleen voor oude woning
Maar die lening is deels ‘geheralloceerd’ naar de verbouwing van de nieuwe woning, aldus het paar. Zij willen de rente toch aftrekken. Rechtbank Gelderland staat dat niet toe: de oude lening is geen op de nieuwe woning betrekking hebbende eigenwoningschuld, maar aangegaan tot verwerving van de oude woning. In hoger beroep oordeelt het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dat de oude lening wél met behoud van aftrek kan worden meegenomen naar de nieuwe woning. Financiering achteraf staat niet in de weg aan renteaftrek en het hof vindt aannemelijk dat het echtpaar van plan was om de oude lening deels tot financiering van de verbouwing te gebruiken. Nu de eigen woning door de verhuizing naar box 3 fictief is vervreemd, wordt de lening onderdeel van de eigenwoningschuld voor de nieuwe eigen woning.
Lening volgt bezitting
Daar is Financiën het niet mee eens: de Hoge Raad moet een oordeel vellen. De lening gaat met de woning over naar box 3, is het betoog. Bij overgang van een bezitting naar box 3 volgt de financieringsschuld die bezitting. Bovendien is de schuld voor de oude woning niet direct hergebruikt en bovendien is de nieuwe woning voor € 725.000 gefinancierd met eigen middelen. De verhuisregeling is bedoeld voor gevallen waarin bij daadwerkelijke verkoop en aankoop van een eigen woning de oude lening meteen wordt afgelost met de nieuwe lening.
De AG vindt ook dat de regeling bedoeld is voor directe herbesteding van de eigenwoningschuld als een woning is verkocht. Het hof heeft ten onrechte geoordeeld dat fictieve vervreemding bij overgang naar box 3 ook onder de regeling valt, vindt Wattel.
Omzetting lening beslissend
Dat wil nog niet zeggen dat het echtpaar niet op aftrek kan rekenen. Wattel overweegt dat aan een belastingplichtige die aantoonbaar van plan is een eigenwoninglening aan te gaan, de aftrek van rente op die lening niet geweigerd kan worden op de grond dat hij verbouwing van zijn nieuwe huis voorfinanciert uit eigen middelen zolang zijn oude woning niet is verkocht. Eerdere uitspraken van de Hoge Raad wijzen in die richting, met als verschil dat het in die zaken ging om het later aangaan van een lening na voorfinanciering, terwijl het echtpaar al een lening had lopen. Maar dat verschil lijkt de AG niet principieel. Uit een andere uitspraak volgt volgens hem dat aan renteaftrek niet in de weg staat dat een oude lening na verloop van tijd wordt vervangen door of wordt omgezet in een nieuwe lening. ‘Beslissend is daarmee volgens de A-G of de oude lening is omgezet in een lening voor de verbouwing van de nieuwe woning.’
Datum niet opgehelderd
Het hof stelde die omzetting op 1 januari 2013, maar dat is volgens de AG onverenigbaar met het feitelijke standpunt van het echtpaar dat de oude lening al in 2009 (deels) is geheralloceerd naar de verbouwing van de nieuwe woning. Volgens Financiën is de oude schuld bij de bank niet geheralloceerd, wat wordt bestreden door het echtpaar. ‘Opmerkelijkerwijs is dit bij de feitenrechter niet opgehelderd. Voor renteaftrek in 2013 op de oude lening lijkt de AG cruciaal of die lening daadwerkelijk (deels) is geheralloceerd vóór overgang van de oude woning naar box 3.’ Zo nee, dan volgt de oude lening de oude woning volgt naar box 3. Maar het hof heeft niet onderzocht of die herallocatie daadwerkelijk heeft plaatsgevonden voordat de oude woning in box 3 terechtkwam. Daarom is het beroep gegrond, adviseert de AG, die vindt dat moeten onderzocht wanneer de herallocatie nu precies heeft plaatsgevonden.
Conclusie: ECLI:NL:PHR:2019:713
