Ondernemers die aantoonbaar financieel zijn getroffen door de coronacrisis krijgen bij de rechter vaak een huurverlaging als de verhuurder daar niet vrijwillig aan meewerkt. Bij de berekening van het omzetverlies, op basis waarvan de huurprijs wordt gewijzigd, telt steun via de NOW-regeling niet en steun via de TVL wél mee. Dat heeft de rechtbank Amsterdam uitgesproken in een bodemzaak die het Amsterdamse Hotel V Frederiksplein had aangespannen tegen verhuurder IJboulevard Amsterdam Monumenten. Nadat ondernemers aanvankelijk veel procedures in kort geding voerden over huurkorting begint er inmiddels jurisprudentie te ontstaan door de eerste uitspraken in bodemprocedures.
Uitspraak: ECLI:NL:RBAMS:2021:937
Onvoorziene omstandigheden
De kantonrechter spreekt in de door het Amsterdamse hotel aangespannen zaak eerst uit dat de coronacrisis en de in dat verband genomen reisbeperkende maatregelen moeten worden beschouwd als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Vast is komen te staan dat de toeristenstroom het afgelopen jaar vrijwel is opgedroogd ten gevolge van de coronacrisis. Uit een financieel rapport blijkt dat de omzet van Hotel V in 2020 met 75% is afgenomen. Tussen het hotel en de verhuurder is niet in geschil dat de omzetdaling een direct gevolg is van de coronacrisis. Uit de algemeen geformuleerde afspraak dat er een vast maandelijks bedrag wordt betaald kan niet worden opgemaakt dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst rekening hebben gehouden met een pandemie waarbij zowel de nationale overheid als internationale organisaties verstrekkende vrijheidsbeperkende maatregelen afkondigen met een grote impact op de mogelijkheid om elders naar toe te reizen en te verblijven. Dit betekent dat de coronacrisis en de in dat verband genomen maatregelen als onvoorziene omstandigheden moeten worden aangemerkt.
Aanpassing huurovereenkomst
In geval van onvoorziene omstandigheden rust er in beginsel op partijen de verplichting tot heronderhandeling om tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomsten te komen. Hotel V Frederiksplein en IJboulevard zijn echter niet in staat geweest om overeenstemming te bereiken. Het is daarom aan de kantonrechter om hier een beslissing over te nemen.
Omzetverlies inzichtelijk gemaakt, tegenvaller gelijkelijk delen
Hierbij wordt als uitgangspunt genomen dat nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis het niet redelijk is dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld. De tegenvaller dient in beginsel gelijkelijk over beide partijen te worden verdeeld. Om te beoordelen of de huurprijs tijdelijk moet worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden is het aan de huurder om te stellen en zo nodig te onderbouwen dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. De huurder dient in dit verband inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over het jaar 2019 en 2020. Aan de hand daarvan wordt het verschil in omzet na aanvang van de coronacrisis en daarvoor inzichtelijk. De kantonrechter oordeelt dat Hotel V dit verschil in omzet inzichtelijk heeft gemaakt en tussen partijen niet in geschil is dat deze omzetdaling veroorzaak is door de coronacrisis.
Afgenomen omzetcijfers uitgangspunt: geen NOW, wel TVL
Bij het vaststellen van een gewijzigde huurprijs vormen de afgenomen omzetcijfers het uitgangspunt. Bij de bepaling van deze omzet dient, anders dan door IJboulevard bepleit, de verkregen Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) buiten beschouwing te worden gelaten, spreekt de kantonrechter uit. Deze tegemoetkoming maakt weliswaar in boekhoudkundige zin onderdeel uit van de omzet maar betreft een tegemoetkoming die geoormerkt is om bij te dragen aan de loonkosten. Daarmee is dat deel van de omzet niet relevant bij de vaststelling van de omvang van het verminderde huurgenot. Daarentegen dient het deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) dat verband houdt met de huur wel bij de omzet te worden betrokken. Dit deel van de TVL is immers bedoeld ter dekking van de doorlopende huur en heeft dus direct een dempende werking op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot.
Omdat Hotel V echter de gehele TVL bij de omzet van 2020 heeft opgeteld en niet kan worden vastgesteld welk deel van de TVL gerelateerd is aan de huur, wordt bij de wijziging van de huurprijs voor het jaar 2020 uitgegaan van dit omzetcijfer.
Wijziging met terugwerkende kracht
Een wijziging van een overeenkomst ten gevolge van onvoorziene omstandigheden kan met terugwerkende kracht worden verleend en de kantonrechter ziet daar gelet op de aard en duur van de gewijzigde omstandigheden ook aanleiding toe. De huurovereenkomst wordt met ingang van 16 maart 2020, het moment dat Nederland in gedeeltelijke lockdown is gegaan en onder meer horeca en scholen worden gesloten, gewijzigd. Deze tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst zal in ieder geval voortduren voor zolang er nog steeds vrijheidsbelemmerende overheidsmaatregelen gelden. Mocht er na afloop van de overheidsmaatregelen nog steeds corona-gerelateerde omzetvermindering bestaan, dienen partijen hierover nadere afspraken te maken.
Berekening gewijzigde huur
Zoals al overwogen wordt door de kantonrechter als uitgangspunt genomen dat als sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis (hierna: d), de huurprijs in beginsel wordt gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Als sprake is van een omzetdaling van 100% wordt de oorspronkelijke huurprijs (hierna: oh) in beginsel verminderd met 50%. De gewijzigde huurprijs (hierna: gh) kan dan worden berekend volgens deze formule: oh – (d% ÷ 2) = gh.
In dit geval dient de omzet afgezet te worden tegen de omzet die is gemaakt in 2019. In 2020 is ten opzichte van 2019 een omzetdaling van 75% vastgesteld. Dit leidt tot een vermindering van de huurprijs met 37,5 %. Dit betekent concreet voor bijvoorbeeld de huurovereenkomst inzake de 48 hotelkamers dat de gewijzigde huur na 16 maart 2020 tot en met december 2020 € 25.955,53 exclusief btw per maand bedraagt, te weten € 41.528,84 – (75% ÷ 2 = 37,5%).
