Een evenementen- en congrescentrum heeft toch recht op tijdelijke huurverlaging, ook al kwam de onderneming niet met een door een accountant goedgekeurde jaarrekening op de proppen. De kantonrechter overweegt dat, zeker nu de cijfers niet door een accountant zijn geaccordeerd, weliswaar niet met zekerheid is vast te stellen of de door de horecaonderneming opgegeven omzetcijfers volledig en juist zijn. Er wordt echter onvoldoende aanleiding gezien de gepresenteerde omzetcijfers terzijde te schuiven. Gelet op de langdurige sluitingen en grote beperkingen die feestzalen ten deel zijn gevallen, komen de gepresenteerde omzetcijfers de kantonrechter niet onbegrijpelijk voor en wordt van deze cijfers uitgegaan.
Per saldo pakt het vonnis van de rechtbank Amsterdam echter niet al te goed uit voor het evenementen- en congrescentrum. Vanwege een voortdurende huurachterstand ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst als niet snel aan de achterstallige huur wordt voldaan.
Uitspraak: ECLI:NL:RBAMS:2021:2478
In het evenementen- en congrescentrum vinden vooral feesten en partijen plaats. Bij de kantonrechter vorderde de onderneming een huurverlaging in verband met de gevolgen van corona. De verhuurder eiste op zijn beurt dat de forse achterstallige huurbetalingen zouden worden voldaan.
Onvoorziene omstandigheden
De kantonrechter oordeelt allereerst dat de coronacrisis en de in dat verband genomen maatregelen als onvoorziene omstandigheden moeten worden aangemerkt. In geval van onvoorziene omstandigheden rust er in beginsel op partijen de verplichting tot heronderhandeling om tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomsten te komen. Partijen zijn echter niet in staat geweest om overeenstemming te bereiken. Het is daarom aan de kantonrechter om hier een beslissing over te nemen.
Aanpassing huurovereenkomst
Van een, door het evenementen- en congrescentrum gevorderde, omzetafhankelijke huur kan geen sprake zijn, oordeelt de kantonrechter. De kantonrechter neemt als uitgangspunt bij de aanpassing van de huurprijs dat geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis. Het is daarom niet redelijk dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld. De tegenvaller dient in beginsel gelijkelijk over beide partijen te worden verdeeld.
Inzicht in omzetcijfers
Om te beoordelen of de huurprijs tijdelijk moet worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden is het aan de huurder om te stellen en zo nodig te onderbouwen dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. De huurder dient in dit verband inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over het jaar 2019 en 2020 en 2021. Aan de hand daarvan wordt het verschil in omzet na aanvang van de coronacrisis en daarvoor inzichtelijk.
Geen door accountant goedgekeurde jaarrekeningen
De kantonrechter constateert dat er geen door een accountant goedgekeurde jaarrekeningen in het geding zijn gebracht. Wel is er een concept jaarrekening 2020 overgelegd. Een (vastgestelde) jaarrekening 2019 is niet overgelegd. Wel zijn bij de concept jaarrekening 2020 cijfers opgenomen die relateren aan 2019. Uit de concept jaarrekening volgt dat de omzet in 2020 € 451.126 en over 2019 € 1.485.500 bedroeg. Dan zijn er omzetcijfers van een aantal maanden in het geding gebracht. Verder zijn er enige documenten met betrekking tot de TVL in het geding gebracht. Door de verhuurder wordt kritisch gekeken naar de in het geding gebrachte cijfers. Er wordt door hem gewezen op discrepanties in de door het evenementen- en congrescentrum genoemde cijfers en er wordt onder verwijzing naar Facebookpublicaties gesteld dat er toch feesten hebben plaatsgevonden gedurende de sluiting. Ook is het opmerkelijk dat de lonen en salarissen in 2020 met 50% zijn gestegen ten opzichte van 2019 terwijl het personeel zoveel mogelijk niet is opgeroepen, aldus de verhuurder. Een en ander wordt door het evenementen- en congrescentrum weersproken.
Ook over de omvang van de ontvangen TVL bestaat verschil van inzicht. Volgens het evenementen- en congrescentrum is in totaal € 100.203,- aan TVL ontvangen. Naar de kantonrechter begrijpt is dit bedrag gerelateerd aan 2020. Dit bedrag is volgens de verhuurder, op grond van door hem gemaakte berekeningen, onjuist en is in werkelijkheid veel hoger. Door de verhuurder wordt aandacht gevraagd voor het ontbreken van aanvragen en beslissingen inzake de TVL.
Juistheid omzetcijfers niet met zekerheid vast te stellen
De kantonrechter overweegt dat, zeker nu de cijfers niet door een accountant zijn geaccordeerd, niet met zekerheid is vast te stellen of de door het evenementen- en congrescentrum opgegeven omzetcijfers volledig en juist zijn. De significante loon- en salarisstijging is verder inderdaad opmerkelijk te noemen maar voor de bepaling van de omzetcijfers niet relevant, spreekt de kantonrechter uit. Er wordt echter onvoldoende aanleiding gezien de gepresenteerde omzetcijfers terzijde te schuiven. Gelet op de langdurige sluitingen en grote beperkingen die feestzalen ten deel zijn gevallen, komen de gepresenteerde omzetcijfers de kantonrechter niet onbegrijpelijk voor en wordt van deze cijfers uitgegaan. De kantonrechter ziet geen reden om te twijfelen aan het door het evenementen- en congrescentrum gestelde ontvangen TVL bedrag. Door de horecaonderneming is hier wel degelijk enige onderbouwing voor gegeven en het gaat in deze procedure om het bedrag dat het evenementen- en congrescentrum daadwerkelijk heeft ontvangen en niet om het bedrag waarop de onderneming volgens de verhuurder op gerechtigd was.
Berekening gewijzigde huur
Als uitgangspunt wordt genomen dat als sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis (hierna: d), de huurprijs in beginsel wordt gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Indien sprake is van een omzetdaling van 100% wordt de oorspronkelijke huurprijs (hierna: oh) in beginsel verminderd met 50%. De gewijzigde huurprijs (hierna: gh) kan dan worden berekend volgens deze formule: oh – (d% ÷ 2) = gh.
In dit geval dient de omzet van 2020 afgezet te worden tegen de omzet die is gemaakt in 2019. Als uitgegaan wordt van de door het evenementen- en congrescentrum gestelde cijfers heeft te gelden dat in 2020 een omzet (inclusief TVL) is gemaakt van € 551.329. Dit is ten opzichte van 2019 (waar sprake was van een omzet van € 1.485.500) een omzetdaling van 62,9%. Dit leidt op grond van het voorgaande tot een vermindering van de huurprijs met 31,5%. Dit betekent dat in ieder geval 68,5% van de huur door het evenementen- en congrescentrum dient te worden betaald. De gewijzigde huurprijs voor 2020 bedraagt dan (€ 29.529,- (62,9% / 2) € 20.227,37 per maand.
Terugwerkende kracht
Een overeenkomst kan ten gevolge van onvoorziene omstandigheden met terugwerkende kracht worden gewijzigd en de kantonrechter ziet daar gelet op de aard en duur van de gewijzigde omstandigheden ook aanleiding toe. De huurovereenkomst wordt met ingang van 16 maart 2020, het moment dat Nederland in gedeeltelijke lockdown is gegaan en onder meer horeca is gesloten en bijeenkomsten met meer personen is verboden, gewijzigd tot en met december 2020. Nu geen, althans onvoldoende, financiële informatie is verschaft over 2021 kan niet met voldoende zekerheid de gewijzigde huur over de reeds verstreken maanden in 2021 worden vastgesteld. De vordering die daarop betrekking heeft wordt daarom ook afgewezen. Het ligt in de rede dat de huurovereenkomst ook voor latere maanden op een vergelijkbare wijze wordt gewijzigd voor zolang de beperkende overheidsmaatregelen voortduren. De gevorderde verklaring voor recht over de vrijstelling van huurbetalingen wordt niet gegeven omdat voor het verleden de huurovereenkomst al is gewijzigd en de toekomst onvoldoende bepaald is.
De kantonrechter wijzigt dus de huurovereenkomst met ingang van 16 maart 2020 tot en met 31 december 2020 in die zin dat de maandelijkse huurprijs wordt bepaald op € 20.227,37 per maand.
Voorwaardelijke opzegging huurovereenkomst
In reconventie bepaalt de kantonrechter vervolgens onder meer dat de door de verhuurder gevorderde ontruiming en ontbinding van de huurovereenkomst uitsluitend niet is gerechtvaardigd indien het evenementen- en congrescentrum stipt voldoet aan een aantal voorwaarden over het afbetalen van achterstallige huurbedragen.
