Op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) heeft een inspecteur van de Belastingdienst de waarde van een onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 384.000. Belastingplichtige pleitte voor een waarde van € 264.000. Het bezwaar dat de belastingplichtige indiende werd door de inspecteur ongegrond verklaard.
De onroerende zaak
Het ging in dit geval om een in 1925 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een inhoud van 715 m³, een inpandige berging van 21 m², een vrijstaande berging van 24 m² , twee tuinhuizen van elk 20 m² en een carport van 26 m². De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 2.345 m².
Het is aan de inspecteur om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestelde waarde per 1 januari 2020 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum.
Inhoud bezwaar
Bij het verdedigen van zijn bezwaar geeft de belastingplichtige aan dat de inspecteur bij het maken van een vergelijking met andere verkochte objecten niet inzichtelijk heeft gemaakt of, en zo ja hoe, hij rekening heeft gehouden met de indexering van de verkoopcijfers.
Hij stelt dat de inspecteur onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut, wat inhoudt dat de waarde per kubieke meter woning afneemt naarmate de woning groter is.
Verder vindt de belastingplichtige in de uitspraak op bezwaar dat de inspecteur geen inzicht heeft gegeven in alle objectonderdelen van de gebruikte vergelijkingsobjecten, waardoor de door hem vastgestelde waarde volgens eiser niet controleerbaar is.
Ook zou de inspecteur bij het vaststellen van WOZ-waarde onvoldoende rekening hebben gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning en de ligging in het buitengebied, ver van voorzieningen.
Als laatste voert belastingplichtige nog aan dat de inspecteur de in het taxatierapport gebruikte vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak omdat er veel meer grond bij zit.
Beoordeling rechtbank
De rechtbank kan de toelichting van de inspecteur volgen als die stelt dat hij de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten herrekend naar de waardepeildatum. Daarbij wordt, voor zover beschikbaar, gebruik gemaakt van de waardeontwikkeling van vergelijkbare woningen in hetzelfde gebied.
Gelet op de bij het taxatierapport opgenomen grondstaffel en de eenheidsprijzen per m3 inhoud bij de in het taxatierapport opgenomen woningen heeft de inspecteur naar het oordeel van de rechtbank wel rekening gehouden met het afnemend grensnut.
Over het feit dat de inspecteur niet inzichtelijk heeft gemaakt wat de waarde van de objectonderdelen is, concludeert de rechtbank dat op de inspecteur geen verplichting rust om in de bezwaarfase aan elk objectonderdeel een waarde toe te kennen.
Gedateerde voorzieningen
Met betrekking tot de gedateerde voorzieningen oordeelt de rechtbank dat uit de door belastingplichtige overgelegde foto’s onvoldoende blijkt dat sprake is van gedateerdheid van de voorzieningen. De rechtbank is van oordeel dat de voorzieningen niet onder-gemiddeld zijn, kijkend naar het bouwjaar en soort woning van de onroerende zaak.
De rechtbank constateert niet dat de vergelijkingsobjecten onbruikbaar zijn door de grootte van het perceel. En dat de woningen van deze vergelijkingsobjecten eenzelfde karakter hebben als die van de onroerende zaak zodat deze om die reden goed als vergelijkingsobject kunnen dienen.
Tenslotte vindt de rechtbank dat de inspecteur met de verschillen in perceelgrootte rekening gehouden heeft bij de waardering door middel van de toepassing van een grondstaffel.
De rechtbank oordeelt tenslotte dat de inspecteur heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast en verklaart het beroep van de belastingplichtige ongegrond.
