Een man is het niet eens met de door een heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde en gaat in beroep. Hij vindt dat de ambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit en (achterstallig) onderhoud van zijn woning. Rechtbank Den Haag oordeelt dat een kostenpost voor onderhoud aan de woning niet direct leidt tot een waardevermindering van de woning met hetzelfde bedrag.
Een man is eigenaar van een tusseneengezinswoning met bouwjaar 1926 en een gebruiksoppervlakte van 94 m². Een heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag stelt de waarde van zijn woning naar waardepeildatum 1 januari 2020 en het kalenderjaar 2021 vast op € 247.000.
De man is het daar niet mee eens en laat zich in het beroep vertegenwoordigen door een gemachtigde. Volgens hem zijn de badkamer, het toilet en de keuken meer dan 30 jaar oud en dienen deze vervangen te worden.
Ook is het onderhoud van het schilderwerk slecht. Voor de te maken kosten voor onderhoud en vervangingen noemt hij in beroep een bedrag van € 5.000 en dat met dat bedrag de waarde van zijn woning moet worden verminderd.
Vergelijkingsobjecten
Rechtbank Den Haag oordeelt dat de heffingsambtenaar er voldoende in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Volgens de rechtbank heeft hij voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en andere vergelijkingsobjecten.
Die vergelijkingsobjecten hebben, net als de betreffende woning van de man, een zelfde bouwperiode, een zelfde gebruiksoppervlakte, een zelfde uitstraling en zijn ze gelegen in dezelfde wijk. Met verschillen in de staat van onderhoud heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden.
De rechtbank stelt dat de man een waardevermindering wegens het door hem gestelde slechte onderhoud van het schilderwerk en de verouderde voorzieningen niet met controleerbare gegevens onderbouwd.
‘Taxeren is geen wetenschap’
Overigens, zo vervolgt de rechtbank, leidt een kostenpost voor onderhoud aan de woning niet direct tot een waardevermindering van de woning met hetzelfde bedrag. Taxeren is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de totale eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Daaruit volgt dat een taxatie zich binnen een bepaalde bandbreedte mag bevinden. Het verschil van € 5.000 tussen de beschikte waarde en de in beroep bepleite waarde is een dusdanig marginaal verschil in verhouding tot de totale woningwaarde, dat dit, gelet op de hierboven vermelde bandbreedte, niet kan leiden tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.
Immateriële schadevergoeding
Een beroep op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt door de rechtbank afgewezen. Zij geeft aan dat de man in beginsel recht heeft op een vergoeding ter compensatie van de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure.
Op grond van de machtiging komt deze vergoeding toe aan de gemachtigde en niet aan de man zelf, zodat het toekennen van een vergoeding voor de man geen compensatie vormt. Daarom ziet de rechtbank geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.
