De Exploitatiemaatschappij Grand-Hotel Krasnapolsky en vastgoedeigenaar Stadsherstel Amsterdam procederen bij de rechtbank Amsterdam al meer dan een jaar over een aanzienlijke huurprijsvermindering in de coronaperiode. De door de partijen ingeschakelde accountantskantoren Mazars en EBBEN Partners kwamen tot nogal uiteenlopende conclusies over de hoogte van de te betalen huur van vastgoed door Krasnapolsky.
Pal naast het bekende Amsterdamse hotel huurt Krasnapolsky vastgoed van Stadsherstel, waar het hotelappartementen verhuurd en enkele ruimtes onderverhuurd. In opdracht van de Exploitatiemaatschappij Grand-Hotel Krasnapolsky (EGHK) werd door Mazars op 2 november 2022 een rapport van feitelijke bevindingen opgesteld over de berekening van de huurprijsvermindering op basis van de vastelastenmethode. Mazars concludeerde dat Krasnapolsky aanspraak kan maken op € 616.849,00 huurprijsvermindering tegenover Stadsherstel.
Kritiek EBBEN op Mazars
Verhuurder Stadsherstel schakelde forensisch accountant EBBEN Partners in om het rapport van Mazars en in het bijzonder de daarin opgenomen berekening van de huurprijsvermindering te toetsen op de vraag of de berekening in overeenstemming is met de vastelastenmethode zoals die is vastgesteld in het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 ECLI:NL:HR:2021:1974. In een rapport van 7 februari 2023 constateerde EBBEN onder meer dat de omzetcijfers zoals die op 1 april 2022 aan Stadsherstel zijn toegezonden ernstig afwijken van de omzetcijfers waarop Mazars haar berekening baseert en dat onderliggende stukken bij die laatstgenoemde omzetcijfers ontbreken. Verder stelde EBBEN vast dat uit de op 1 april 2022 ontvangen cijfers volgt dat er vanaf augustus 2021 tot en met februari 2022 geen sprake meer was van omzetverlies ten opzichte van referentiejaar 2019. Ook merkte EBBEN op dat de toerekening van de TVL aan het gehuurde ten opzichte van het Krasnapolsky hotel op basis van omzet niet overeenkomt met het hiervoor genoemde arrest. Verder constateerde de forensische accountant dat Mazars de toepasselijke onafhankelijkheidsregels niet in acht heeft genomen, doordat Stadsherstel niet in de gelegenheid is gesteld om mede de opdracht te formuleren en evenmin vragen heeft kunnen stellen over het rapport. Stadsherstel stelde zich daarna op het standpunt dat Krasnapolsky over de periode vanaf juli 2019 tot en met juli 2022 een huurachterstand van € 322.114,51 had opgelopen die nog moet worden voldaan.
Oordeel over huurprijsvermindering
De rechtbank moest de knoop doorhakken en stelt het Krasnapolsky-concern in het gelijk voor wat betreft de berekening van de huurprijsvermindering van Mazars. De omzetverliespercentages zoals opgenomen in de door Mazars verstrekte berekening van de huurprijsvermindering zijn door EGHK uiteindelijk voldoende onderbouwd, oordeelt de kantonrechter.
Waarde rapport Mazars
Stadsherstel betwistte aan de hand van het rapport van EBBEN onder meer ook dat aan het rapport van Mazars in de onderhavige procedure waarde kan worden toegekend, maar daarin wordt zij evenmin gevolgd: ‘Ook een rapport van feitelijke bevindingen dat is opgemaakt door een registeraccountant kan inzicht bieden in de omzetcijfers van EGHK, daarvoor is niet vereist dat het rapport de status heeft van een accountantsverklaring. Daarnaast heeft Mazars in haar rapport opgenomen dat zij haar werkzaamheden heeft verricht in overeenstemming met de Nederlandse Standaard 4400N en dat zij ook overige relevante regelgeving ten aanzien van onafhankelijkheid van accountants in acht heeft genomen. Ook heeft zij dit naderhand per e-mail bevestigd aan de advocaat van EGHK. Daarom gaat de kantonrechter er vanuit dat zij haar onderzoek in onafhankelijkheid van EGHK heeft uitgevoerd. Gelet daarop doet het feit dat EGHK de opdrachtgever was voor dit onderzoek of dat Mazars (volgens Stadsherstel) de huisaccountant van EGHK is op zichzelf dan ook geen afbreuk aan de betrouwbaarheid van het onderzoeksresultaat. Dat geldt ook voor het feit dat Mazars niet met Stadsherstel in gesprek is gegaan over de opdrachtformulering. Immers heeft Stadsherstel niet gesteld en evenmin is gebleken op welke wijze zij door de huidige opdrachtformulering is geschaad, omdat de opdracht tot doel had om – kort gezegd – de vastelastenmethode uit het arrest van 24 december 2021 ECLI:NL:HR:2021:1974 toe te passen op de financiële informatie van EGHK (waarbij nogmaals door de kantonrechter wordt overwogen dat Mazars heeft vastgesteld dat de door EGHK aangeleverde omzetgegevens aansluiten op de goedgekeurde jaarrekeningen) en dit een feitelijke en objectieve opdracht betreft.’
Verdeling TVL
Toch heeft Krasnapolsky uiteindelijk weinig aan dat oordeeld. Vervolgens rees namelijk nog de vraag in hoeverre het nadeel (van het omzetverlies door corona) al was gecompenseerd door de financiële steun van de overheid in de vorm van TVL. EGHK ontving € 2,3 miljoen TVL-steun, zowel voor het hotel als voor het bij Stadsherstel Amsterdam gehuurde aangrenzende vastgoed. Tussen Stadsherstel en Krasnapolsky ontstond daarna discussie over de vraag welk deel van de ontvangen TVL moet worden toegedeeld aan het gehuurde en welk deel aan het Krasnapolsky-hotel. EGHK baseerde de berekening op de omzetverhouding tussen het gehuurde en het Krasnapolsky-hotel, terwijl Stadsherstel betwist dat de TVL op die wijze moet worden verdeeld omdat de hoogte van ieders vaste lasten doorslaggevend behoort te zijn. De kantonrechter is van oordeel dat de door EGHK ontvangen TVL inderdaad moet worden toegedeeld naar rato van ieders vaste lasten. Geen huurprijsvermindering
Dat betekent dat Krasnapolsky alsnog geen recht op huurprijsvermindering heeft, oordeelt de kantonrechter: ‘Dat heeft tot gevolg dat de hoogte van de vaste lasten van het Krasnapolsky hotel niet zijn komen vast te staan en in het verlengde daarvan niet duidelijk is geworden in hoeverre door de TVL het nadeel/omzetverlies ten aanzien van het gehuurde al is gecompenseerd. Nu aan nadere bewijslevering niet wordt toegekomen, zal de ontvangen TVL van € 2.300.000,00 bij gebrek aan nadere informatie geheel worden toegedeeld aan het gehuurde. Omdat de ontvangen TVL de huurprijs van het gehuurde over de gehele periode van maart 2020 tot en met maart 2022, te weten € 1.371.932,00 exclusief btw, ruimschoots overstijgt, is geen sprake van nadeel dat gelijkelijk over de verhuurder en de huurder moet worden verdeeld.’
Dit alles leidt tot de conclusie dat EGHK in deze procedure geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering. Bij die stand van zaken behoeven de overige door Stadsherstel gevoerde verweren geen bespreking. Dat betekent ook dat de door Stadsherstel gevorderde achterstallige huur van € 322.114,51 inclusief btw wordt toegewezen.
