Een in 2021 overleden dga is in 2011 enig aandeelhouder en bestuurder van een naamloze vennootschap naar Belgisch recht. Deze NV houdt zich bezig met de verhuur van onroerend goed (niet van woonruimte) en de exploitatie van onroerend goed. De erflaatster was van 13 oktober 2011 tot 1 april 2017 ook, formeel, bestuurder van een tweede NV. Deze tweede NV is een naar Nederlands recht opgerichte vennootschap die ten doel heeft de exploitatie van registergoederen.
De Belgische NV was eigenaar van een perceel grond ter grootte van 8.860 m2. In 1997 wijst de gemeente Oegstgeest het perceel aan als perceel waarop een voorkeursrecht op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (Wvg) zou worden gevestigd. In 2010 biedt de gemeente € 487.300,- voor het perceel. De Belgische NV noemt het geboden bedrag een ‘schandelijk voorstel’ en vindt dat de gemeente misbruik maakt van de Wvg. In 2011 koopt de erflaatster het perceel voor een bedrag van € 500.000,-. Uit de notariële akte van levering blijkt dat de erflaatster van plan is om het registergoed te ontwikkelen als bouwlocatie.
Onherroepelijke en niet-opzegbare optie tot koop
De erflaatster sluit in 2015 een goedkeuringsovereenkomst met de Nederlandse NV waarin is vastgelegd dat de erflaatster een onherroepelijke en niet-opzegbare optie tot koop heeft op de Nederlandse NV. Deze heeft de plicht de erflaatster schadeloos te stellen, vanwege het feit dat zij door het opgeven van haar recht van optie op het registergoed nu niet meer zelf in de gelegenheid is om het registergoed te verkopen aan de derde partij. Op grond van de gesloten overeenkomst ontvangt de erflaatster een schadeloosstelling van € 1.900.000,-. De Nederlandse NV verkoopt het perceel uiteindelijk in 2015 aan de Provincie Zuid-Holland voor een bedrag van € 3.000.000,-.
In de aangifte van de erflaatster is uitsluitend een belastbaar inkomen uit werk en woning aangegeven van € 14.074,-. De inspecteur geeft in een brief aan de erflaatster aan dat er bij het vaststellen van het belastbare inkomen uit werk en woning een bedrag van € 1.900.000,- als resultaat uit overige werkzaamheden zal worden gecorrigeerd. De erflaatster gaat in beroep bij de rechtbank Den Haag.
Bedrijfsmatig bezig met de exploitatie van onroerend goed
Rechtbank Den Haag oordeelt dat de inspecteur terecht de correctie heeft doorgevoerd. Volgens de rechtbank beschikte de erflaatster over een onroerendgoedportefeuille, heeft zij zich diverse malen als projectontwikkelaar in het economische verkeer gepresenteerd en hield zij zich ook bedrijfsmatig bezig met de exploitatie van onroerend goed. Uit de koopovereenkomst blijkt dat de erflaatster het perceel heeft gekocht met het voornemen om het perceel als bouwlocatie te ontwikkelen. Verder blijkt uit de gedingstukken dat zij daartoe gedetailleerde ontwikkelplannen en tekeningen van een architectenbureau heeft ontvangen.
Tijdens het beroep is ook duidelijk geworden voor de rechtbank dat de erflaatster zich bedrijfsmatig bezig hield met de verhuur en het in- en verkopen van onroerend goed. De rechtbank neemt in aanmerking dat de erflaatster op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst bestuurder was van de Belgische NV.
De erflaatster moet hebben geweten dat het perceel een veel hogere waarde vertegenwoordigde dan de koopprijs voor het perceel in 2011 van € 500.000,-. De rechtbank acht aannemelijk dat de onroerendgoedmarkt tussen 2011 en 2015 niet zodanig is geweest dat een waardestijging van het perceel van 508% (van € 500.000,- in 2011 naar € 3.000.000,- in 2015) volledig autonoom zou zijn. Verder acht de rechtbank van belang dat de erflaatster ten tijde van de levering van het perceel eind 2011 aan de Nederlandse NV zowel bestuurder van de Belgische NV als van de Nederlandse NV was en dat zij in 2015 bij de verkoop van het perceel door de Nederlandse NV op de hoogte was van de biedingen van de Provincie.
Normaal vermogensbeheer niet bewezen
De stelling van de erflaatster dat zij vanaf december 2011 geen bestuursactiviteiten heeft verricht en dat de kinderen van haar met ingang van 27 december 2011 enig aandeelhouders en enig bestuurders van de Nederlandse NV zijn geworden vond geen gehoor voor de rechtbank. Verder is de stelling van de erflaatster dat sprake was van normaal vermogensbeheer niet met enige bewijsstukken onderbouwd.
De rechtbank acht niet aannemelijk dat de stelling van de erflaatster dat zij ondeskundig was op het gebied van onroerend goed, geen arbeid had verricht en dat de koopprijs van het perceel in 2011 van € 500.000,- niet te laag was. Ook is niet bewezen dat de ontwikkelplannen en tekeningen van het architectenbureau niets meer waren dan luchtkastelen.
Gerechtshof Den Haag oordeelt dat de erflaatster een voordeel heeft behaald bij de vastgoedtransactie dat belastbaar is. De inspecteur heeft aannemelijk gemaakt dat de erflaatster beschikte over deskundigheid, ervaring en relaties op het gebied van de onroerendgoedmarkt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat zij niet alleen in privé beschikte over een onroerendgoedportefeuille, maar tevens bestuurder van onroerendgoedvennootschappen was. Uit de stukken blijkt dat erflaatster bedrijfsmatig onroerend goed exploiteert, bestaande uit het verhuren en in- en verkopen van onroerend goed.
Beoogde voordeel was redelijkerwijs te verwachten
Het hof oordeelt dat de bijzondere kennis van de erflaatster er in belangrijke mate toe heeft bijgedragen dat zij met het samenstel van rechtshandelingen met betrekking tot het perceel voordeel heeft kunnen behalen. Het hof acht aannemelijk dat de erflaatster een voordeel heeft beoogd dat ook redelijkerwijs te verwachten was. Als bestuurder van de Belgische N.V moet de erflaatster geacht te hebben geweten dat het perceel een veel hogere waarde vertegenwoordigde dan de koopprijs voor het perceel in 2011 van € 500.000,-. Ook al omdat het bod van de gemeente van € 487.300,- door haar als een schandelijk laag voorstel is gekwalificeerd.
De conclusie van het hof is daarom dan ook dat de inspecteur de door de erflaatster ontvangen schadeloosstelling van € 1.900.000,- terecht als bron van inkomen heeft aangemerkt. Aangezien dit voordeel niet kan worden aangemerkt als winst uit onderneming of loon uit dienstbetrekking, heeft de inspecteur het voordeel terecht tot het belastbare resultaat uit overige werkzaamheden van de erflaatster gerekend. De stelling van de erflaatster dat het bedrag van € 500.000,- als aankoopkosten in mindering moeten worden gebracht op het resultaat van € 1.900.000,- mist feitelijke grondslag. Het is namelijk niet aannemelijk dat deze kosten door de erflaatster zijn betaald.
