Een man heeft samen met zijn echtgenote een eigen woning. Daarnaast is hij eigenaar van zeven woningen die hij verhuurt en waarvoor hij leningen heeft afgesloten. Politie Haaglanden verricht over de periode van 1 januari 2006 tot en met 18 februari 2014 een (strafrechtelijk) onderzoek verricht naar de activiteiten van de man. Uit de controlerapporten van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling blijkt dat de man bekend staat als iemand die woningen en adressen voor mensen kan regelen en dat de door hem verhuurde woningen meerdere opeenvolgende perioden zijn verhuurd aan verschillende personen. Ook blijkt dat de man verschillende woningen onrechtmatig heeft onderverhuurd en dat de huurders wekelijks of maandelijks de huur contant aan hem dienden te betalen.
Post komt binnen op adres voor personen die daar niet wonen
Wat betreft de verhuur blijkt dat er in meerdere gevallen geen sprake was van een huurcontract en dat de personen die stonden ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie niet overeenkwamen met de op de betreffende adressen aangetroffen personen. Ook controleert de man bij verschillende door hem verhuurde panden of er post is geweest, en dat er post voor personen binnenkomt op door hem verhuurde adressen die daar niet woonachtig zijn en dat hij deze post zelf ophaalt en naar de juiste personen brengt.
Door hof Den Haag is eerder vastgesteld (ECLI:NL:GHDHA:2021:1255) dat de woningen worden verhuurd aan personen met voornamelijk de Hongaarse nationaliteit en dat de inkomsten voor de man kwalificeren als resultaat uit overige werkzaamheden (ROW) in plaats van box 3 zoals hij stelde. De man dient over 2015 een aangifte IB/PVV in naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van negatief € 33.000,-. Dat inkomen bestaat voor negatief € 18.000,- uit belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden en voor negatief € 15.000,- uit belastbare inkomsten uit eigen woning.
Kosten ROW niet geaccepteerd
Voor de jaren 2015 en 2016 tekent de man huurovereenkomsten met een BV waarbij de BV als verhuurder optreedt. Bij het opleggen van de aanslag accepteert de inspecteur de aangegeven kosten ROW zoals advocaatkosten, hypotheekkosten en verzekering en verbouwingskosten niet. De inkomsten uit verhuur bedroegen in 2015 € 49.400,-. De man maakt bezwaar tegen de aanslag en gaat in beroep tegen de uitspraak bij de rechtbank Den Haag.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de inspecteur aannemelijk gemaakt dat sprake is van ROW. De man heeft onvoldoende argumenten aangevoerd voor zijn stelling dat de verhuurde woningen in 2015 tot de rendementsgrondslag voor box 3 moeten worden gerekend. De inspecteur onderkent dat toerekening van de verhuurde woningen aan box 1 met zich meebrengt dat de rente op enkele leningen aftrekbaar is. De inspecteur stelt dat dit niet tot een lagere aanslag leidt omdat ten onrechte geen (hogere) stakingswinst in aanmerking is genomen (interne compensatie).
Hoewel de rechtbank tot het oordeel is gekomen dat de inkomsten in 2015 kwalificeren als ROW is niet in geschil dat de woningen per 1 januari 2016 tot de rendementsgrondslag van box 3 moeten worden gerekend. Hieruit volgt dat de werkzaamheden in 2015 zijn gestaakt zodat over voordelen die niet eerder in aanmerking zijn genomen moet worden afgerekend. Gelet op de marktonwikkeling tussen het jaar van aankoop van de verhuurde woningen en 2015 is aannemelijk dat een stakingswinst in aanmerking had moeten worden genomen die hoger is dan de totale rentelast op de leningen. Het beroep op interne compensatie slaagt.
Leningen op onjuiste manier aan woningen toegerekend?
In hoger beroep voor hof Den Haag stelt de man dat hij zich niet met de uitspraak van de rechtbank kan verenigen omdat hij van mening is dat de leningen op een onjuiste wijze aan de verhuurde woningen in box 1 en box 3 zijn toegerekend. De man neemt het standpunt in dat de verhuurde woningen en alle leningen tot de rendementsgrondslag van box 3 moeten worden gerekend en dat alle gestelde kosten op het ROW in aftrek mogen worden gebracht. De man betoogt dat de inspecteur onzorgvuldig heeft gehandeld en de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd.
De beoordeling van hof Den Haag leidt tot de conclusie dat de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen en terecht het beroep ongegrond heeft verklaard. De man heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in bezwaar of eerste aanleg zijn aangevoerd. De man heeft geen argumenten gesteld of nadere onderbouwingen van de in bezwaar en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op de onderhavige geschilpunten werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de rechtbank niet in stand kan blijven.
Ondernemersfaciliteiten niet van toepassing bij ROW
Het hof oordeelt dat voor zover de man zich in hoger beroep op het, niet onderbouwde, standpunt stelt dat de leningen tot de rendementsgrondslag van box 3 behoren, wordt dit standpunt verworpen. Het standpunt van de man dat de door hem gestelde kosten in aftrek op het ROW moeten worden gebracht en dat daarbij tevens de ondernemersfaciliteiten in aanmerking moeten worden genomen, wordt eveneens verworpen. Daarvoor heeft de man geen stukken overlegd voor de onderbouwing van zijn standpunten. De inspecteur heeft bij de vaststelling van het resultaat uit overige werkzaamheden in de aanslag IB/PVV, naar het oordeel van het hof, terecht geen ondernemersfaciliteiten in aanmerking genomen. Anders dan de man meent, zijn de ondernemersfaciliteiten niet van toepassing bij de bron ROW.
Zoals de inspecteur in beroep al onderkende, brengt het toerekenen van de verhuurde woningen aan box 1 met zich mee dat de rente op de leningen aftrekbaar is, maar dat dit niet leidt tot lagere aanslagen IB/PVV en Zvw. Dit om reden dat in 2015 ten onrechte geen (hogere) stakingswinst in aanmerking is genomen. In dit verband voert de inspecteur aan dat de prijzen van de verhuurde woningen de aankoopprijzen betreffen en dat deze overeenkomen met de boekwaarden van de verhuurde woningen op de ROW-balans, omdat niet is gebleken dat de man op de verhuurde woningen heeft afgeschreven.
Stille reserves verhuurde woningen overstijgen rentelast
De inspecteur becijfert de stille reserves in de verhuurde woningen op een totaalbedrag van € 215.811,- wat het verschil is tussen deze boekwaarden en de WOZ-waarden voor het jaar 2015 van de verhuurde woningen. Omdat bij het opleggen van de aanslagen IB/PVV en Zvw ten onrechte geen stakingswinst voor dat jaar in aanmerking is genomen, zijn deze stille reserves onbelast gebleven. Deze stille reserves overstijgen ruimschoots de rentelast op de leningen van tezamen € 5.229,- die in eerste instantie niet in box 1 in aftrek is toegestaan.
Het hof oordeelt dat niet in geschil is dat de panden vanaf 1 januari 2016 tot de rendementsgrondslag van box 3 behoren. Dit brengt met zich mee dat de werkzaamheden van de man in 2015 zijn gestaakt, zodat in dit jaar ten onrechte geen stakingsresultaat in aanmerking is genomen. Gelet op de niet door de man betwiste becijfering van de inspecteur van de stille reserves in de verhuurde woningen die ten onrechte onbelast zijn gebleven op een totaalbedrag van € 215.811,-, slaagt het beroep op interne compensatie.
Dat de inspecteur bij zijn berekening van de stakingswinst de door de man gestelde kosten en de ondernemersfaciliteiten ten onrechte niet in aanmerking heeft genomen, zoals de man stelt, doet hieraan niet af, naar het oordeel van het hof. De door de man gestelde kosten zijn immers niet aannemelijk gemaakt en de ondernemersfaciliteiten zijn niet van toepassing bij staking van een werkzaamheid. De slotsom is dat ook het hoger beroep ongegrond is.
