Een 34-jarige koopt een appartement van € 500.000 en moet ook een deel van een door de Vereniging van Eigenaren (VvE) aangegane lening overnemen voor een bedrag van € 30.000. De VvE heeft geen reserves of baten. De vraag is dan of deze koper niet over de woningwaardegrens van € 525.000 gaat voor de startersvrijstelling.
Ja, antwoordt de fiscus. De maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting is € 530.000, het totaal van de koopsom + last. De startersvrijstelling is dus niet van toepassing.
Tegenprestatie leidend
De maatstaf van heffing is op grond van artikel 9, eerste lid, WBR de waarde van het appartementsrecht, die ten minste gelijk is aan die van de tegenprestatie. En de tegenprestatie is de koopsom plus de door de koper op zich genomen last. “In de onderhavige casus betekent dat € 500.000 (koopsom) plus € 30.000 (last, vanwege de overname van de lening).”
Daarbij wordt de starter dwarsgezeten door de lege kas van de VvE. “Aangezien het reservefonds leeg is en de VvE ook overigens geen baten heeft, kan de verkrijger bij zijn verkrijging van het appartementsrecht geen aandeel in de waarde van de onderhoudsreserve van de VvE in mindering brengen.”
Omdat de maatstaf van heffing altijd minimaal de waarde van de tegenprestatie is – tenzij de woningwaarde hoger is – blijft de som van € 530.000 het uitgangspunt om te toetsen aan het al dan niet voldoen aan de woningwaardegrens. De starter moet dus ruim € 10.000 overdrachtsbelasting betalen.
