“Tien jaar geleden zag de vastgoedfinancieringsmarkt er heel anders uit,” zegt Olga Jansen, director Debt and Structured Finance bij CBRE. “De afgelopen jaren zag ik veel nieuwe partijen toetreden, het aanbod is wat dat betreft echt enorm gegroeid.” Naast de grootbanken is een nieuwe groep financiers actief geworden, waaronder private debtfondsen en direct lening die zich onder meer richten op kleinere en middelgrote vastgoedfinancieringen. “Een ontwikkeling die mede is ontstaan in de sterk gegroeide buy-to-let-woningmarkt”, legt Jansen verder uit. “Er werden in een bepaalde periode veel woningen gekocht en ontwikkeld voor de verhuur, met name door box 3-beleggers. Daar speelden deze partijen op in. Door veranderde wet- en regelgeving is dat segment nu onder druk komen te staan. Je ziet dat een deel van deze financiers nu meer opschuift richting commercieel vastgoed.”
Grootbanken blijven selectief
Tegelijkertijd blijven de grootbanken actief en kiezen zij vaak specifieke segmenten waarin ze willen investeren. “Zij zijn nog steeds geïnteresseerd in bijvoorbeeld (nieuwbouw)woningen en (wijk)winkelcentra. Het financieren van retail is aantrekkelijk; zeker als de propositie één of meerdere supermarkten als huurder kent.” Waar banken selectiever zijn geworden, is dus juist ruimte voor andere, alternatieve partijen ontstaan. “Kleinere of meer complexe financieringen worden niet altijd door banken opgepakt – denk aan tijdelijke, dan wel brugfinancieringen. Andere financiers kunnen daar vaak wel in voorzien. Je ziet dat deze partijen met name kansen zien in bijvoorbeeld kantoren, zolang er een goed plan ligt voor herontwikkeling of verduurzaming.”
Daarbij kijken ze niet alleen naar de huidige situatie, maar juist naar het langetermijnpotentieel van het vastgoed. Olga Jansen noemt het voorbeeld van een woon-winkelpand waarbij de huurinkomsten op korte termijn beperkt zijn en de woning nog wordt bewoond door een oudere huurder. “Op basis van de huidige situatie zou dit lastig financierbaar zijn, maar een alternatieve financier kijkt ook naar wat er gebeurt als die woning op termijn vrijkomt. Dan ontstaat er een andere waarde, en kan financiering ineens toch mogelijk worden.” Die flexibiliteit betekent overigens niet dat deze financieringsvormen en condities gelijk zijn aan die van grootbanken. “Ze zijn over het algemeen duurder. Maar daar staat tegenover dat er meestal meer maatwerk mogelijk is, bijvoorbeeld in looptijd of aflossingsstructuur.”
Nog geen terughoudendheid zichtbaar
Ondanks economische en geopolitieke onzekerheden ziet Jansen op dit moment nog geen terughoudendheid in de markt. “Er is nog steeds veel geld beschikbaar, met name bij deze partijen,” zegt ze. “Veel vermogende particulieren zoeken naar manieren om rendement te behalen, bijvoorbeeld via fondsen of door direct te financieren.” Dat leidt in de praktijk bovendien tot gecombineerde financieringsvormen. “Hierbij financiert een bank bijvoorbeeld het grootste deel en andere partijen vullen het meer risicodragende deel in”, legt Jansen uit. “Zo ontstaat er ruimte om transacties toch rond te krijgen die voor één partij alleen minder aantrekkelijk zijn of te risicovol zijn.”
Voor accountants en fiscale adviseurs betekent deze ontwikkeling vooral dat het speelveld breder is geworden. Niet alleen bij financieringsvraagstukken, maar ook bij de vraag hoe vastgoed past binnen de totale vermogenspositie van een ondernemer. “Het belangrijkste inzicht is dat er vaak veel meer mogelijk is dan in eerste instantie wordt gedacht,” concludeert Jansen. “Het loont dus zeker om verder te kijken dan alleen de traditionele routes.”
Wil je ontdekken hoe vastgoedfinanciering in de praktijk écht werkt: van eerste aanvraag tot akkoord, bij zowel banken als alternatieve financiers? In de cursus Vastgoed financieren in de praktijk, leren Olga Jansen en Tom Berkhout, hoe financiers naar deals kijken, waar zij op sturen en hoe je een aanvraag financierbaar maakt. Schrijf je snel in via deze link!
