Voor de aankoop van een boerderijwoning geldt 2% overdrachtsbelasting, ook al waren de bijbehorende gebouwen oorspronkelijk bedoeld als bedrijfsgebouwen. Dat oordeelt het gerechtshof in Arnhem.
Een echtpaar koopt in 2015 een pand voor € 440.000. Het gaat om een boerderijwoning met schuren. De boerderij was voorheen in gebruik bij de agrarische onderneming van de verkoper, maar die was al een jaar of wat gestopt met boeren. De bestemming van het perceel is eind 2014 gewijzigd van ‘agrarisch’ naar ‘woondoeleinden’. Een stuk weiland was en is nog wel steeds in gebruik bij een ander bedrijf.
Koopsom gesplitst
Het paar betaalt 2% overdrachtsbelasting. Maar de Belastingdienst stuurt er een rijkstaxateur op af. Die heeft de koopsom uitgesplitst in delen waarover 2% overdrachtsbelasting is verschuldigd en delen waarover 6% overdrachtsbelasting is verschuldigd. Alleen het woongedeelte, de garage en het woonkavel (samen € 267.000) worden aangemerkt als belast met het lagere tarief. Onder meer het achterhuis, enkele schuren en het weiland vallen er buiten. Er komt een naheffingsaanslag; na bezwaar wil de fiscus ook op het achterhuis nog wel de 2% van toepassing verklaren.
Rechter oordeelt anders
Maar het echtpaar wil een uitspraak van de rechter. Die oordeelt in hun voordeel: de meeste aanhorigheden behoren tot de woning en voor het weiland geldt een vrijstelling op grond van de Wet belastingen van rechtsverkeer 1970. Bij dat laatste gegeven legt de Belastingdienst zich neer, maar het gerechtshof moet zich wel buigen over de 2%-vraag voor de jongveestal, de kapschuur en de varkensschuur en erfverhardingen.
Wat is een aanhorigheid?
Het hof stelt vast dat met het begrip ‘aanhorigheden’ wordt aangesloten bij de uitgangspunten die gelden voor de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting. ‘Van een aanhorigheid is sprake indien een onroerende zaak ten tijde van de verkrijging naar objectieve maatstaven behoort bij de woning, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is.’ Er spelen diverse factoren een rol, zoals de afstand tussen de gebouwen en de woning, de bouwkundige situatie en de bereikbaarheid van de gebouwen vanuit de woning of vanaf de daarbij behorende grond.
Oorspronkelijke functie niet relevant
Alles in ogenschouw nemend oordeelt het hof dat de bedrijfsgebouwen en verhardingen bij de woning horen, ‘gelet op de ligging van de bedrijfsgebouwen en erfverhardingen ten opzichte van de woning, de bereikbaarheid van de bedrijfsgebouwen vanuit de woning en het feit dat zij op hetzelfde perceel gelegen zijn’. ‘Het Hof wijst in dit verband ook op het rapport van de rijkstaxateur waarin is aangegeven dat het geheel – te weten de woning tezamen met de bedrijfsgebouwen – het aanzicht heeft van een ‘authentiek Twents erf’.’ Dat het om van oorsprong bedrijfsvastgoed gaat, is niet relevant. ‘Ook het feit dat de bedrijfsgebouwen tevens via een aparte toegangsweg bereikbaar zijn en zelfstandig geëxploiteerd kunnen worden, maakt niet dat zij niet tot de woning behoren.’
Verbeteren gebruiksmogelijkheden
Gebouwen en erfverhardingen verbeteren bovendien over en weer de gebruiksmogelijkheden. ‘Redengevend daarvoor is het gebruik van de varkensschuur als opslag voor voer en als nacht- en winterverblijf voor kleinvee, dat de jongveestal in gebruik is voor het opslaan van potten en planten en voor het stallen van een caravan en aanhanger en dat de kapschuur wordt gebruikt voor de opslag van haardhout. Het enkele feit dat de bedrijfsgebouwen en erfverharding naar hun aard oorspronkelijk een bedrijfsbestemming hadden, brengt niet met zich dat zij geen aanhorigheid in bovenvermelde zin kunnen zijn.’
Voor het volledige object geldt dus een overdrachtsbelasting van 2%, oordeelt het gerechtshof.
