Een man koopt op 1 juli 2020 samen met zijn partner een villa voor € 810.000. Daarbij verkrijgt de man 75 procent van de eigendom en zijn partner 25 procent. Over de gehele verkrijgingsprijs wordt 2 procewnt (€ 16.200) overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
De villa bestaat uit een woongedeelte, een voormalige praktijkruimte van 62 m² en een vrijstaande dubbele garage. De praktijkruimte is via een aparte buiteningang te betreden. Die ingang bevindt zich naast de voordeur van het woongedeelte. Vanuit het woongedeelte is de praktijkruimte ook via twee interne ingangen bereikbaar. De ruimte is tot 2018 in gebruik geweest als huisartsenpraktijk.
Kwalificeert praktijkruimte voor 2%-tarief?
De inspecteur vindt dat voor de praktijkruimte het normale tarief voor de overdrachtsbelasting van toepassing is, omdat de ruimte volgens hem niet onder het woningtarief valt. Hij legt daarom een naheffingsaanslag op.
In geschil bij Rechtbank Noord-Nederland en later Hof Arnhem-Leeuwarden is of voor de praktijkruimte het verlaagde tarief van 2% geldt op grond van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.
De man stelt dat voor de praktijkruimte het lage tarief geldt. Volgens hem moet de ruimte ten tijde van de verkrijging worden aangemerkt als onderdeel van de woning. De praktijkruimte is oorspronkelijk weliswaar als zodanig gebouwd, maar zou later, vóór het moment van verkrijging, zijn aangepast om deze geschikt te maken voor bewoning. Door die aanpassingen is de bestemming van het praktijkgedeelte volgens de man gewijzigd. Er zou niet langer sprake zijn van een afzonderlijke praktijkruimte, maar van een onderdeel van het woongedeelte.
De inspecteur vindt dat de naheffingsaanslag terecht is opgelegd en beroept zich op arresten van de Hoge Raad van 24 februari 2017 en 29 november 2019. De praktijkruimte is oorspronkelijk als praktijkruimte ontworpen en gebouwd en kwalificeert daarmee naar haar aard als niet-woning, stelt hij. Volgens de inspecteur is de ruimte ook na de aangevoerde aanpassingen nog steeds naar haar aard een niet-woning. De indeling en inrichting zouden niet ingrijpend, maar slechts beperkt zijn gewijzigd.
Objectieve maatstaf voor bewoning
De rechtbank stelt voorop dat voor de vraag of een onroerende zaak voor de overdrachtsbelasting als woning kan worden aangemerkt, van belang is of de onroerende zaak naar haar aard voor bewoning is bestemd. De enkele geschiktheid om als woning te dienen, is niet beslissend. Die vraag moet worden beantwoord aan de hand van een objectieve maatstaf, waarbij zoveel mogelijk wordt aangesloten bij de kenmerken van het bouwwerk zelf.
De rechtbank gaat ervan uit dat het gehele pand oorspronkelijk is gebouwd als woonhuis met praktijkruimte. Het pand is daarmee ontworpen en gebouwd met twee bestemmingen: een woonbestemming voor het woongedeelte en een niet-woonbestemming voor de praktijkruimte. De rechtbank moet daarom beoordelen of de praktijkruimte ten tijde van de overdracht was verbouwd om geschikt te zijn voor bewoning en daardoor een woonbestemming had gekregen. Als dat zo zou zijn, is vervolgens de vraag of niet meer dan beperkte aanpassingen nodig waren om de ruimte weer geschikt te maken voor gebruik als niet-woning.
Geen echte verbouwing
De rechtbank volgt de man niet in zijn stelling dat de praktijkruimte vóór de overdracht zo ingrijpend was verbouwd dat deze naar haar aard geschikt is geworden voor bewoning. De man, op wie de bewijslast rust, heeft daarvoor onvoldoende aangevoerd.
Hij wijst er onder meer op dat de telefooncentrale en de stoelen in de voormalige wachtkamer zijn weggehaald nadat de huisartsenpraktijk was gestaakt. De rechtbank ziet het verwijderen van dat interieur echter niet als een verbouwing. Ook het feit dat enkele deuren naar de praktijkruimte binnen het pand zijn verplaatst toen de praktijkruimte nog als zodanig in gebruik was, is onvoldoende. Daaruit volgt volgens de rechtbank niet dat werkzaamheden hebben plaatsgevonden die onmiskenbaar strekten tot oplevering van een woning of woongedeelte.
Dat de praktijkruimte volgens de man niet langer als huisartsenpraktijk zou kunnen worden gebruikt vanwege de huidige eisen aan zo’n praktijk, maakt dat niet anders. Het gaat er niet om of de ruimte opnieuw als praktijk voor een huisarts of andere medicus kan dienen, maar of de ruimte nog steeds voor niet-woondoeleinden kan worden gebruikt. De rechtbank ziet geen reden om aan te nemen dat dit niet kan. Daarbij wijst zij onder meer op de nog aanwezige aparte buiteningang.
Dat de praktijkruimte oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd met een niet-woonbestemming en door verbouwing geen woonbestemming heeft gekregen, betekent volgens de rechtbank echter nog niet dat het 2%-tarief niet kan worden toegepast.
Praktijkruimte is aanhorigheid bij woning
Het hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank en verklaart het hoger beroep van de inspecteur ongegrond. Volgens het hof is de praktijkruimte een aanhorigheid bij de woning.
Van een aanhorigheid is sprake als een onroerende zaak ten tijde van de verkrijging naar objectieve maatstaven bij de woning behoort, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is. Volgens het hof kan een aanhorigheid zich ook binnen de buitenmuren van een gebouw bevinden.
Een andere uitleg zou tot een onlogisch onderscheid leiden. Voor de toepassing van het verlaagde tarief zou het dan uitmaken of een ruimte die oorspronkelijk een niet-woonbestemming had, losstaat van de woning, tegen de woning is aangebouwd of zich binnen dezelfde buitenmuren bevindt. Een losstaande of aangebouwde praktijkruimte die als werkkamer bij de woning in gebruik is genomen, zou dan wel voor het verlaagde tarief in aanmerking kunnen komen, terwijl dat niet zou gelden voor een inpandige praktijkruimte met hetzelfde gebruik.
Bij de beoordeling of een bouwwerk een andere bestemming heeft gekregen, van niet-wonen naar wonen of andersom, wordt gekeken naar de aard van het bouwwerk en eventuele verbouwingen. Bij de vraag of sprake is van een aanhorigheid, gaat het er volgens het hof om of de ruimte naar objectieve maatstaven ten tijde van de verkrijging bij de woning hoort, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is.
Omdat de praktijkruimte daaraan voldoet, kwalificeert zij als aanhorigheid bij de woning. Het verlaagde tarief van 2 procent is daarom van toepassing. Het hof verklaart het hoger beroep van de inspecteur ongegrond.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2026:3198
