Iemand die een woning koopt en die uiteindelijk niet zelf bewoont omdat er inmiddels een andere nog mooiere ‘droomwoning’ is gevonden, moet over de eerste woning wel het normale tarief overdrachtsbelasting betalen. Rechtbank Zeeland-West-Brabant vindt dat niet aannemelijk is gemaakt dat sprake was van onvoorziene omstandigheden waardoor de kopers redelijkerwijs niet in staat waren die woning als hoofdwoning te gaan bewonen.
Twee belastingplichtigen kopen een woning op 15 september 2021, koopprijs € 440.000. Op 29 december 2021 vragen zij een omgevingsvergunning aan voor de bouw van een nieuwe dakkapel en de uitbreiding van een bestaande dakkapel. De vergunning is verleend op 29 juli 2022. De levering van de woning vindt plaats op 7 februari 2022.
Op 14 januari 2022 kopen de beide belastingplichtigen een nieuwe woning, de levering van die woning is op 18 februari 2022. De eerste woning wordt verkocht op 1 maart verkocht voor € 528.000. Uiteindelijk hebben zij deze woning nooit bewoond.
Zelfbewoning
Bij de aankoop van de eerste woning hebben de belastingplichtigen 2% overdrachtsbelasting betaald, uitgaande van de koopsom van € 440.000. Bij de aangifte is een verklaring gevoegd waarin staat: “Ik verklaar stellig en zonder voorbehoud dat ik deze woning na verkrijging anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf ga gebruiken (zelfbewoning).”
De inspecteur heeft de verschuldigde overdrachtsbelasting berekend op 8% van € 528.000: hij ziet namelijk geen verklaring voor de waardestijging van € 88.000 tussen 7 februari 2022 en 1 maart 2022. Hij stelt mede daarom dat het lage tarief van 2% voor eigen woningen niet van toepassing is.
Onvoorziene omstandigheid
Onvoorziene omstandigheidDe belastingplichtigen zien dat anders en menen dat het verlaagde tarief van toepassing is omdat zij ten tijde van de aankoop voornemens waren de eerste woning te gaan bewonen. Ze vinden dat van een onvoorziene omstandigheid sprake is dat ze hun tweede (droom) woning tegenkwamen. Ten tijde van de levering van de eerste woning verwachtten zij bovendien niet de financiering van de nieuwe, tweede woning rond te kunnen krijgen.
Bovendien dachten dat de belastingplichtigen de waardestijging tussen 7 februari 2022 en 1 maart 2022 te verklaren door krapte op de woningmarkt en was het feit dat de eerste woning direct beschikbaar was voor hun een waardeverhogend element.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant vindt dat de Wet iets anders heeft bedoeld met onvoorziene omstandigheden. Volgens artikel 15a van de WBR1 blijkt dat met onvoorziene omstandigheden wordt gedoeld op omstandigheden als overlijden, echtscheiding, baanverlies of het aanvaarden van een baan in een andere regio.
Zwaarwegende omstandigheden dus, waardoor redelijkerwijs niet van de verkrijgers kan worden verwacht dat zij de verkregen woning gaan bewonen. De door de belastingplichtigen geschetste omstandigheden vallen daar niet onder, aldus de rechtbank.
Waarde economisch verkeer
Evenals de belastingdienst vindt de rechtbank dat de waarde in het economische verkeer van de eerste woning € 528.000 bedroeg. Hieruit kan ook niet anders worden afgeleid dan dat dat op die datum de waarde in het economische verkeer van die woning was. Dat het aanvragen van een omgevingsvergunning voor een dakkapel de waarde zou hebben beïnvloed, acht de rechtbank niet aannemelijk; de vergunning was immers ten tijde van de doorverkoop op 1 maart 2022 nog niet verleend.
Een waardestijging van € 440.000 naar € 528.000 in de periode van 15 september 2021 tot 7 februari 2022 komt de rechtbank ook niet onaannemelijk voor gezien de algemene waardestijgingen van woningen in die periode, die van algemene bekendheid is. Het beroep wordt dan ook ongegrond verklaard.
