Bij het verhogen van het tarief van de omzetbelasting van 19% naar 21% is een overgangsmaatregel getroffen waardoor verhoging buiten toepassing blijft. De Hoge Raad oordeelt dat die overgangsmaatregel niet geldt voor overeenkomsten die enkel een recht vaststellen om een verkoopoptie met betrekking tot een of meer woningen uit te oefenen.
Een projectontwikkelaar heeft in december 2010 een overeenkomst gesloten met een stichting. In die afnameovereenkomst garandeert de stichting nieuwbouwwoningen die onverkocht blijven, van de projectontwikkelaar zal afnemen tegen een vastgestelde prijs.
Overgangsmaatregel
Op 1 oktober 2012 is het algemene omzetbelastingtarief van artikel 9, lid 1, van de Wet op de omzetbelasting 1968 verhoogd van 19 procent naar 21 procent. In de Wet fiscale maatregelen 2013 is een overgangsregeling getroffen waaronder een maatregel die betrekking heeft op woningen die een ondernemer na 30 september 2012 levert ingevolge een vóór 28 april 2012 gesloten overeenkomst en waarbij de kooprijs in termijnen wordt betaald.
Op grond van die overgangsmaatregel geldt voor de termijnen die ingevolge zo’n overeenkomst vóór 1 oktober 2013 vervallen, nog het oude omzetbelastingtarief van 19 procent.
De projectontwikkelaar wil graag van deze overgangsmaatregel gebruik maken en reikt op 30 september 2013 de stichting een factuur uit waarin zij in overeenstemming met de afnamegarantieovereenkomst een deel van de koopsom als voorschot in rekening brengt voor nog niet door haar verkochte woningen.
Op grond van de overeenkomst van 15 november 2013 zijn de projectontwikkelaar en de stichting overeengekomen welke woningen aan de stichting zullen worden overgedragen.
Niet alle woningen, zoals gefactureerd op 30 september 2013 en opgenomen in de overeenkomst van 15 november 2013, zijn uiteindelijk, na oplevering daarvan in 2014, aan de stichting in eigendom overgedragen.
In 2016 worden aan de projectontwikkelaar naheffingsaanslagen omzetbelasting opgelegd. Volgens de inspecteur is de levering van de woningen in 2014 aan de stichting onderworpen aan een tarief van 21 procent in plaats van 19 procent. De overgangsmaatregel is volgens hem in dit geval niet van toepassing.
Verkoopoptie
In principe, zo oordeelt hof Den Bosch, gaat het in de afnamegarantieovereenkomst om het recht van de projectontwikkelaar om nieuwbouwwoningen, die op een nader te bepalen datum onverkocht zullen zijn, te koop aan te bieden aan de stichting, die ingevolge die overeenkomst verplicht is deze woningen te kopen en door levering in eigendom te aanvaarden (verkoopoptie).
De projectontwikkelaar heeft de verkoopoptie, aldus het hof, niet eerder uitgeoefend dan op 30 september 2013. Pas toen stond naar het oordeel van het hof vast dat de projectontwikkelaar de onverkochte nieuwbouwwoningen te koop aanbood aan de stichting en dat de stichting door uitoefening van de verkoopoptie verplicht was geworden deze te kopen en de eigendom ervan bij levering te aanvaarden en dat de stichting daartoe met de projectontwikkelaar een verkoop/leveringsovereenkomst moest sluiten.
De stichting werd naar het oordeel van het hof pas na 28 april 2012 verplicht onverkochte nieuwbouwwoningen te kopen en in levering te aanvaarden. Daarmee zijn deze woningen niet na 30 september 2012 geleverd ingevolge een vóór 28 april 2012 gesloten overeenkomst.
De projectontwikkelaar voerde nog aan dat bij het tot stand komen van de overgangsmaatregel blijkt dat alle overeenkomsten, die betrekking hebben op woningen, die gesloten zijn vóór 28 april 2012 en waarbij in termijnen wordt betaald, onder de overgangsmaatregel vallen.
De overgangsmaatregel zou dus ook moeten gelden voor een overeenkomst zoals de afnamegarantieovereenkomst die strekt tot levering van woningen.
De Hoge Raad onderschrijft het oordeel van het hof dat de overgangsregeling alleen van toepassing is op koop- en aannemingsovereenkomsten die vóór 28 april 2012 zijn gesloten.
Een vóór 28 april 2012 gesloten overeenkomst die slechts een verkoopoptie bevat en dus slechts het recht (voor de één, projectontwikkelaar), respectievelijk de plicht (voor de ander, de stichting) behelst om een (ver)koopovereenkomst te gaan sluiten en die mogelijk zal leiden tot een overeenkomst die na deze datum wordt gesloten, valt niet onder de overgangsregeling, aldus het hof.
