Met ingang van 1 januari 2017 is het begrip ‘bouwterrein’ uitgebreid. Taxnavigator signaleert een aantal nieuwe vragen in de praktijk.
Uitbreiding begrip ‘btw-bouwterrein’
De levering van een btw-bouwterrein door een btw-ondernemer is belast met btw en de verkrijging van een bouwterrein is in principe vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Met ingang van 1 januari 2017 is het begrip ‘bouwterrein’ uitgebreid. Ieder stuk grond dat is bestemd om te worden bebouwd kwalificeert als een btw-bouwterrein. Voor particulieren en andere kopers die geen btw kunnen terugvragen c.q. verrekenen op de btw-aangifte of compenseren bij het BTW-compensatiefonds vormt de btw een kostenpost. Taxnavigator signaleert een aantal nieuwe vragen in de praktijk.
Onbebouwd
Wanneer is een terrein nu onbebouwd? Een terrein met een half gesloopte opstal is nog steeds bebouwd. Dat het half gesloopte gebouw geen functie meer heeft is volgens Taxnavigator niet van belang. Dit volgt ook duidelijk uit het Besluit ‘Omzetbelasting. Levering en verhuur van onroerende zaken’ van 19 september 2013, nr BLKB2013/1686M. In het Besluit wordt vermeld: “Een gedeeltelijk gesloopt gebouw vormt in btw-technisch opzicht ook (nog) een gebouw (HR 7 maart 2003, nr. 37.525; zie ook § 4.3.3). Voor de btw-heffing wordt geacht geen gebouw te zijn geleverd, maar onbebouwde grond, als op het moment van de levering fysiek weliswaar nog een oud gebouw aanwezig is, maar de leverancier heeft afgesproken een onbebouwd terrein te leveren en het gebouw daartoe door de leverancier of in zijn opdracht wordt gesloopt (HvJ 19 november 2009, zaak C-461/08 (Don Bosco), zie ook § 4.3.2)”. Maar ook een terrein dat geheel is bestraat is volgens de btw-regel bebouwd. Bij gedeeltelijke bestrating kunnen twijfels ontstaan. Veelal zullen dan alle omstandigheden van de concrete situatie moeten worden beoordeeld. Is het terrein nog grotendeels bestraat of zijn de niet bestrate stukken bijkomend? Bij twijfel kan het terrein gesplitst worden geleverd om discussie met de Belastingdienst te vermijden.
Als-btw-ondernemer
Voorst wordt de vraag actueel of de gemeente bij de verkoop en levering van het terrein wel als btw-ondernemer handelt. Een vraag die aan de orde is als de gemeente stukken terrein verkoopt en levert die de gemeente als overheid houdt. Bijvoorbeeld stukken groen, plantsoen, speelveldjes of stukken grond die voor infrastructuur waren gereserveerd maar waarvan de plannen inmiddels zijn gewijzigd. De levering van een btw-bouwterrein is belast met btw als de gemeente bij de verkoop en levering als btw-ondernemer handelt. Handelt de gemeente als btw-ondernemer bij de verkoop van openbaar gebied? De gemeente verkoopt in feite als overheid een stuk grond. In zijn Besluit ‘Omzetbelasting en compensatie van omzetbelasting bij publiekrechtelijke lichamen’ van 25 januari 2012, nr. BLKB 2012/175M, wordt in onderdeel 2.2.2, ‘Het publiekrechtelijke lichaam als ondernemer’, over de verkoop van investeringsgoederen opgemerkt: “Het is mogelijk dat een gemeente investeringsgoederen aanschaft en deze goederen in gebruik neemt voor zowel ondernemersactiviteiten als voor overheidsactiviteiten en andere niet ondernemersactiviteiten (zie ook paragraaf 2.4). In dat geval kan de gemeente het goed slechts als ondernemersvermogen aanmerken voor zover zij het goed als ondernemer gebruikt. Bij latere levering van deze goederen geldt dat de gemeente alleen als ondernemer kwalificeert voor zover de goederen tot het ondernemersvermogen behoren. Dit kan tot gevolg hebben dat slechts een deel van de vergoeding is belast met omzetbelasting”. Op grond van het standpunt van de Staatssecretaris van Financiën met betrekking tot de verkoop van investeringsgoederen in het voormelde Besluit kan het standpunt worden ingenomen dat de gemeente bij de levering van onbebouwde grond c.q. een btw-bouwterrein (gedeeltelijk) als overheid handelt.
Het standpunt dat de gemeente als overheid handelt kan nog worden onderbouwd met het argument dat verkoop van percelen de loutere uitoefening van het eigendomsrecht betreft; bijvoorbeeld als de percelen geen onlosmakelijk verband hebben met een grondexploitatie en de percelen niet zijn gebruikt voor economische activiteiten. Ook betreft de verkoop een louter bijkomstige werkzaamheid voor het eigen vastgoedbedrijf met de inzet van weinig middelen en expertise.
Dit artikel is opgesteld door de heer mr. dr. J.J.P. Swinkels die werkzaam is als concernfiscalist bij de gemeente Utrecht. Het artikel is op persoonlijke titel geschreven.
