Door de coronamaatregelen getroffen ondernemers die geen overeenstemming bereiken met hun verhuurder over tijdelijke huurverlaging stappen vaak naar de rechter. Na veel zaken in kort geding zijn er inmiddels ook enkele uitspraken in bodemzaken. Hoe spreken rechters zich tot nu toe uit over huurkorting wegens Corona? Accountancy Vanmorgen zet het op een rij.
Aantasting huurgenot
In alle uitspraken die tot nu toe zijn gedaan komt naar voren dat de coronacrisis en de daarmee samenhangende overheidsmaatregelen kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. In de meeste uitspraken wordt ook geoordeeld dat gedwongen sluiting en andere overheidsmaatregelen die voor omzetderving zorgen een gebrek opleveren dat het huurgenot van de huurder aantast in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het feit dat sprake is van een gebrek maakt dat de verhuurder, zolang de beperkingen gelden, de ondernemer niet volledig aan zijn verplichting tot betaling van de huur kan houden. De ondernemer kan dan op grond van dat gebrek of een beroep op onvoorziene omstandigheden met terugwerkende kracht aanspraak maken op huurprijsvermindering. Daar zijn wel enkele voorwaarden aan verbonden.
Omzetverlies bepalend
Als een verzoek om de huurprijs te verminderen wordt gehonoreerd wijst de rechter vaak een tijdelijke verlaging van de huurprijs toe van 25 tot 50%. Bij de bepaling van dat percentage is het omzetverlies leidend. Als uitgangspunt geldt in het algemeen dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Als sprake is van een omzetdaling van 100% wordt de oorspronkelijke huurprijs (hierna: oh) in beginsel verminderd met 50%. De gewijzigde huurprijs (hierna: gh) kan dan worden berekend volgens de formule: oh – (d% ÷ 2) = gh.
Een Amsterdams hotel kende bijvoorbeeld in 2020 ten opzichte van 2019 een omzetdaling van 75%. Dit leidt tot een vermindering van de huurprijs met 37,5 %. Dit betekende concreet voor de huurovereenkomst van het hotel dat de gewijzigde huur na 16 maart 2020 tot en met december 2020 € 25.955,53 exclusief btw per maand bedraagt, te weten € 41.528,84 – (75% ÷ 2 = 37,5%).
Inzicht geven wel een voorwaarde
Ondernemers zullen wel inzicht moeten geven in hun financiële situatie en de ontvangen overheidssteun als ze voor huurkorting in aanmerking willen komen. Voetbalclub Vitesse viste bijvoorbeeld achter het net bij de huur van Gelredome omdat onvoldoende inzicht in de financiën werd gegeven, ook al was er sprake van onvoorziene omstandigheden. De kantonrechter vond dat Vitesse de vordering ten aanzien van haar financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk had onderbouwd om te voldoen aan de zware toets die geldt bij een beroep op al dan niet tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden. Ook uit een zaak bij de rechtbank Limburg blijkt dat huurkorting wordt afgewezen als er geen inzicht wordt gegeven.
Overheidssteun
Verder mag van de huurder worden verwacht dat hij of zij zich inspant om financiële overheidssteun te ontvangen, blijkt uit de jurisprudentie. Als die overheidssteun onvoldoende toereikend is wordt echter alsnog huurkorting toegekend, komt in een uitspraak van de rechtbank Amsterdam naar voren. Daarin kreeg de ondernemer 25% korting op de huur.
In de zaak van het Amsterdamse hotel sprak de rechter onlangs uit dat bij de berekening van het omzetverlies, op basis waarvan de huurprijs wordt gewijzigd, steun via de NOW-regeling niet en steun via de TVL wél mee telt. De NOW-steun maakt weliswaar in boekhoudkundige zin onderdeel uit van de omzet maar betreft een tegemoetkoming die geoormerkt is om bij te dragen aan de loonkosten. Daarmee is dat deel van de omzet niet relevant bij de vaststelling van de omvang van het verminderde huurgenot. Daarentegen dient het deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) dat verband houdt met de huur wel bij de omzet te worden betrokken. Dit deel van de TVL is immers bedoeld ter dekking van de doorlopende huur en heeft dus direct een dempende werking op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot. Omdat het hotel echter de gehele TVL bij de omzet van 2020 had opgeteld en niet kon worden vastgesteld welk deel van de TVL gerelateerd is aan de huur, werd bij de wijziging van de huurprijs voor het jaar 2020 uitgegaan van dit omzetcijfer.
