Een B.V. heeft bij akte van december 1970 van de gemeente een erfpacht- en opstalrecht betreffende een bepaald pand verkregen. Nadat het pand was verhuurd aan twee bedrijven heeft het een tijdje leeggestaan. Vervolgens is de B.V. met de gemeente in overleg gegaan om te bekijken of er een mogelijkheid bestond om een deel van het pand niet meer als winkelruimte, maar als kantoorruimte te verhuren (en het daartoe om te bouwen).
Afspraken
Nadat de gemeente en de B.V. nadere afspraken hebben gemaakt heeft de gemeente deze afspraken in een brief aan de B.V. bevestigd. Uit deze brief bleek dat “effectief sprake is van uitbreiding van het bestaande recht. Voor het geïntegreerde recht van erfpacht voor de totale bebouwing na realisatie van het beoogde bouwplan zullen dezelfde voorwaarden gelden als voor de bestaande erfpacht.” Hierbij stelde de gemeente wel als voorwaarde dat “partijen streven naar een integrale actualisering van het recht van erfpacht waarbij de voorwaarden voor partijen over en weer niet materieel (on)gunstiger zullen zijn dan in de huidige situatie.” Indien de B.V. tot overeenstemming met de gemeente zou komen zouden er nadere afspraken van kracht worden ter zake van mutaties van het erfpacht en opstalrecht.
Bij notariële akte van september 2017 heeft de B.V. een nieuw recht van erfpacht en opstal verkregen. De gemeente stelt vast dat de canon (het geldbedrag dat de erfpachter moet betalen voor het gebruiken van een stuk grond dat niet van hem is) wordt bepaald op ruim € 373.000. Het nieuwe erfpacht- en opstalrecht is bestemd om te worden gebruikt als winkelruimten, magazijnen, horeca en daaraan dienstbare ruimten – waaronder begrepen laad- en losmogelijkheden en parkeren.
Bestemming
Voor wijziging van de bestemming en/of de opstallen is een vergunning nodig van de gemeente. Laatstgenoemde is hierbij gerechtigd om een vergoeding te vorderen van de erfpachter van de uit die goedgekeurde wijziging van de bestemming, voortvloeiende economische meerwaarde van het erfpachtrecht. Als de wijziging van de bestemming echter niet leidt tot een overschrijding van de vastgestelde norm ten aanzien van het vloeroppervlak, zou de B.V. geen toestemming nodig hebben van de gemeente. En zou er ook geen sprake zijn van een door de gemeente te vorderen vergoeding ter zake van meerwaarde.
Overdrachtsbelasting
De B.V. stelt zich op het standpunt dat er geen verschil is in de waarde tussen enerzijds het oude opstal-en erfrecht en anderzijds het nieuwe, waardoor er ook geen sprake kan zijn van verschuldigde overdrachtsbelasting ter zake van de geconstateerde rechtshandelingen.
De gemeente vindt wel degelijk dat zij recht heeft op een vergoeding en schakelt daartoe een adviesbureau in die zich toelegt op de vraag of de bestemming van winkel- naar kantoorruimte een economische meerwaarde oplevert. Uit dat adviesrapport blijkt een meerwaarde van € 1.225.000.
Ter beoordeling
Aan de rechtbank de taak te beoordelen of de in de nieuwe akte 2021 beschreven opstal- en erfpachtrechten moeten worden gezien als een wijziging van die beperkte rechten zoals deze omschreven waren in de akte 2017 of dat de akte 2021 enkel een wijziging in de schuldplichtigheid met zich mee brengt. Tevens moet zij beoordelen of de bestemmingswijziging heeft geleid tot een meerwaarde en op grond daarvan overdrachtsbelasting verschuldigd is.
Conclusie
De rechtbank concludeerde dat de nieuwe akte voorschrijft dat de voorwaarden en bedingen van de akte 2017 gelden en dat de gegeven bestemming komt te vervallen en wordt vervangen door het artikel dat bepaalt dat het erfpacht- en opstalrecht is bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte, magazijnen en horeca en daaraan dienstbare ruimten. Wanneer de bepalingen uit de akte 2017 en de bepalingen uit de akte 2021 met elkaar worden vergeleken, volgt hieruit dat de bestemming van het pand is gewijzigd en daardoor de opstal- en erfpachtrechten zijn gewijzigd, welke belast is met overdrachtsbelasting.
De B.V. legde zich neer bij de uitspraak van de rechter, ook al omdat zij van de gemeente afhankelijk was voor het afgeven van een omgevingsvergunning. Een andere afweging van de B.V. om de beslissing te accepteren was omdat anders het pand nog langer leeg had gestaan en zij hierdoor huuropbrengsten misliep.
