Om een succesvol beroep op de vrijstelling van overdrachtsbelasting te kunnen doen is het vereist dat er bij de verkrijging van bedrijfsruimte sprake is van een nieuw vervaardigde onroerende zaak. Volgens Rechtbank Noord-Holland is dat bij de aankoop van een tot kantoorruimte verbouwde watertoren inderdaad het geval.
In 2002 wordt een watertoren verbouwd tot kantoorruimte. In oktober 2014 is vergunning verleend voor het realiseren van een extra, achtste, verdieping waarbij uiteindelijk vier bedrijfsruimten zijn gecreëerd. Daarnaast is er een gemeenschappelijke ruimte gerealiseerd met daarin onder meer een pantry en twee toiletten.
Vanaf 16 april 2021 worden drie van de vier bedrijfsruimte verhuurd aan een ondernemer en op 27 augustus 2021 is een akte tot splitsing in appartementsrechten verleden, waarbij de gerealiseerde kantoorruimten zijn aangemerkt als bedrijfsruimten.
Op 30 september 2021 gaat de ondernemer over tot aankoop van deze bedrijfsruimte en betaalt € 20.000 aan overdrachtsbelasting op de aangifte. Hij maakt bezwaar tegen de verschuldigde overdrachtsbelasting.
Bestaande zaak of nieuwbouw
Het bezwaar leidt tot een geschil voor de rechtbank Noord-Holland waarbij het de vraag is of de verkregen bedrijfsruimte vrijgesteld is van overdrachtsbelasting. Maar meer specifiek is het de vraag of met de verkrijging sprake is van de verkrijging van een bestaande zaak of van een nieuw vervaardigde onroerende zaak, in feite nieuwbouw dus.
De ondernemer voert als argument aan dat met de realisatie van de door haar verkregen bedrijfsruimten sprake was van (in wezen) nieuwbouw. De appartementen zijn op 16 april 2021 in gebruik genomen en binnen twee jaar daarna zijn de bedrijfsruimten aan hem geleverd, zodat sprake is van een levering die van rechtswege is belast met omzetbelasting, met als gevolg dat de verkrijging is vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
De inspecteur van de belastingdienst brengt daar tegen in dat alleen van nieuwbouw sprake is bij wijziging, vervanging of gedeeltelijke vervanging van de bouwkundige constructie of wanneer het oude gebouw na verbouwing op één lijn is te stellen met een nieuw gebouw.
Omdat de bouwkundige constructie van de watertoren geen ingrijpende wijzigingen heeft ondergaan en de bouwkundige identiteit en de uiterlijke herkenbaarheid niet of nauwelijks zijn veranderd, is volgens de inspecteur geen sprake van de vervaardiging van een in wezen nieuw gebouw.
Voorwaarden vrijstelling overdrachtsbelasting
Rechtbank Noord-Holland oordeelt dat voor de vrijstelling van de overdrachtsbelasting vier voorwaarden van toepassing zijn. Er moet sprake van zijn of de kantoorruimten (nieuw) zijn vervaardigd en of de verkoper de kantoorruimte als bedrijfsmiddel gebruikt.
Ook is van belang of de ondernemer de omzetbelasting vanwege de levering van de onroerende zaak in aftrek kan brengen. Als laatste voorwaarde moeten de kantoorruimte binnen zes maanden na eerste gebruikneming of verhuur aan de ondernemer zijn geleverd.
De rechtbank concludeert dat alleen de voorwaarde dat sprake moet zijn van een nieuw vervaardigde onroerende zaak een punt van discussie kan oproepen. De rechtbank verwijst daarbij naar een arrest van 8 maart 2013 van de Hoge Raad dat ook sprake kan zijn van nieuw vervaardigd gebouw bij levering van een gedeelte van een gebouw als dat gebouw is gesplitst in appartementsrechten.
Het uitgaanspunt daarbij is of met elkaar verbonden, maar juridisch of fysiek te onderscheiden onroerende zaken, afzonderlijk in aanmerking moeten worden genomen wanneer zij afzonderlijk worden gebruikt of afzonderlijk kunnen worden gebruikt. Een zelfstandig bruikbare kantoorruimte dient te beschikken over een eigen pantry en eigen sanitair.
De ondernemer stelt dat de nieuwe achtste verdieping beschikt over gezamenlijke toiletten en een gemeenschappelijk keukenblok ten behoeve van de op die verdieping gelegen kantoorruimten. De toiletten op de nieuwe achtste verdieping zijn weliswaar voor iedereen bereikbaar, maar alleen bestemd voor de gebruikers van de nieuwe achtste verdieping.
Wat is er bouwkundig opzicht veranderd
Vervolgens moet worden beoordeeld of met de realisatie van de achtste verdieping een nieuw vervaardigde onroerende zaak is voortgebracht. Wat moet worden vastgesteld is wat er in bouwkundig opzicht met het bestaande gebouw is gebeurd.
Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen de conclusie rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan, oordeelt de rechtbank.
Uit door de ondernemer overlegde foto’s die gemaakt zijn tijdens de bouw van de nieuwe achtste verdieping, concludeert de rechtbank dat voor het dragen van de nieuwe verdiepingsvloer van dezelfde grootte een geheel nieuwe draagconstructie moest worden aangebracht.
Ook is uit de foto’s goed te zien dat met het aanbrengen van de nieuwe grote raamkozijnen ook het uiterlijk van de watertoren, en dan juist het gedeelte waarin de nieuwe verdieping zich bevindt, onmiskenbaar is veranderd.
De rechtbank is van oordeel dat met de realisatie van een geheel nieuwe verdieping in de reeds bestaande watertoren, met inachtneming van de beschreven constructieve en overige werkzaamheden, voor wat betreft die verdieping sprake is van een in wezen nieuw vervaardigd (afzonderlijk gebruikt gedeelte van een) gebouw.
Daarmee komt de rechtbank tot het oordeel dat de verkrijging van de bedrijfsruimten vrijgesteld is van overdrachtsbelasting.
