Een BV koopt op 31 december 2020, samen met een andere BV, een pand dat oorspronkelijk is gebouwd als woning voor een bedrag van € 409.000,-. Direct daarna wordt het pand doorverkocht aan drie stichtingen voor een koopprijs van € 1.000.000,- en een overeengekomen vergoeding van € 24.540,- vanwege de toepassing van artikel 13 Wbr. In totaal is een bedrag van € 36.930,- (tarief 6% over € 615.540,-) aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. De BV maakt vervolgens bezwaar tegen de 6% overdrachtsbelasting.
In 1961 is de onroerende zaak, die een gemengde bestemming heeft, in gebruik genomen als accountantskantoor. In juli 1974 is een vergunning aangevraagd voor de bouw van ‘een kantoorruimte’ achter ‘het kantoorgebouw’ en in september is een vergunning aangevraagd om de indeling te wijzigen. In 1975 is de onroerende zaak met vergunning verbouwd tot kantoorruimte en daarna is het nog een aantal malen verkocht.
Aard van bewoning verloren
De inspecteur vindt niet dat er bij de aankoop van het pand nog langer sprake is van een woning in de zin van artikel 14, lid 2 Wbr zoals de BV meent en dat de BV niet in aanmerking komt voor toepassing van het tarief van 2% aan overdrachtsbelasting. Hij vindt dat de onroerende zaak de aard van bewoning heeft verloren en dat meer dan beperkte aanpassingen vereist zijn om de onroerende zaak weer geschikt te maken voor bewoning. De rechtbank Zeeland-West-Brabant onderschrijft de stelling van de inspecteur en verklaart het beroep van de BV ongegrond.
De rechtbank verwijst voor haar oordeel naar een arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017. Daarin is overwogen dat bij de heffing van overdrachtsbelasting voor het lage tarief alleen een bouwwerk in aanmerking komt dat ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’. Daarbij is benadrukt dat feitelijke bewoning nog niet meebrengt dat het gekochte bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd, terwijl ook niet van belang is of de koper het gekochte zelf wil gaan bewonen.
Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Als dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.
Beperkte aanpassingen
De rechtbank stelt vast dat het pand oorspronkelijk is gebouwd als woning, maar daarna geschikt gemaakt voor een andere vorm van gebruik dan bewoning. Gelet op het arrest van de Hoge Raad kan het pand dan alleen geacht worden zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn op het moment van verkrijging door de BV om het weer voor bewoning geschikt te maken.
De rechtbank is van oordeel dat daarvan in dit geval geen sprake is gezien de omschrijving die partijen van het pand hebben gegeven en de door partijen overgelegde foto’s van het pand. De rechtbank ziet weliswaar dat in de aanbouw van het pand een keukenblok met een kookplaat en een dubbele douchecel aanwezig is, maar deze zijn ook passend voor een kantoorinrichting en duiden niet per definitie op een woninginrichting.
Verder neemt de rechtbank in aanmerking dat geen sprake is van een vaste kookgelegenheid, dat het pand er aan de binnenzijde uitziet als een kantoorpand en dat het voor de hand ligt dat de indeling van het pand zal moeten worden gewijzigd met (permanente) tussenwanden. De plafonds op de begane grond en eerste verdieping behoeven aanpassing en de internetkabels en de gaten van het luchtbehandelingssysteem moeten worden weggewerkt. Daarom is de rechtbank van oordeel dat het pand ten tijde van de levering geen woning was in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wbr.
De BV gaat in beroep tegen de uitspraak van de rechtbank voor het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. De BV stelt zich op het standpunt dat de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging ervan dient te worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, lid 2. De BV stelt dat de onroerende zaak de aard van bewoning niet heeft verloren. En dat er niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak weer geschikt te maken voor bewoning.
Geschikt gemaakt voor kantoorruimte
Het hof stelt vast dat de overgelegde foto’s de toestand van de onroerende zaak weergeven op het moment van de overdracht van de onroerende zaak. Op basis van de vergunningaanvragen uit 1974 en 1975 en de bijbehorende bouwtekeningen is de indeling van de onroerende zaak gewijzigd. Het hof is van oordeel dat door de wijzigingen die aan de onroerende zaak in 1974 en 1975 zijn aangebracht deze geschikt is gemaakt voor een andere vorm van gebruik, namelijk die van kantoorruimte. Die wijzigingen bestonden er uit dat kantoorruimten zijn gecreëerd op de begane grond en de eerste verdieping en dat op de begane grond een dubbel toilet, een archiefruimte en een kantineruimte is gemaakt.
Het hof is ook van oordeel dat slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak weer voor bewoning geschikt te maken zodat het wordt geacht zijn aard van woning te hebben behouden. Voldoende in dat verband is het dichten van de gaten in de muren van het luchtbehandelingssysteem, het dichten van het gat in de buitenmuur boven het ruitvormige raam en het sluiten van het deels openliggend systeemplafond. De voormalige kantoorruimten, archiefruimten en kantineruimte behoeven geen aanpassingen omdat deze ruimten zonder meer voor bewoning geschikt zijn.
Dit alles betekent dat de onroerende zaak ten tijde van de levering ervan op 31 december 2020 als woning in de zin van artikel 14, lid 2, Wbr kwalificeert en dat de BV naar een tarief van twee procent overdrachtsbelasting is verschuldigd; het beroep is gegrond.
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2025:1776
