Iemand die een appartement koopt in een kantoorpand dat wordt omgebouwd tot woning, betaalt 2% overdrachtsbelasting als het pand bij aankoop niet meer met beperkte aanpassingen zakelijk benut kan worden. Dat oordeelt de Hoge Raad.
Een vrouw koopt in 2016 een appartement dat onderdeel is van een kantoorpand dat wordt verbouwd tot een gebouw met 25 woningen. Op dat moment moet nog een aantal werkzaamheden worden verricht. De vrouw betaalt 6% overdrachtsbelasting, maar maakt bezwaar: ze koopt immers een woning en daarvoor geldt 2% overdrachtsbelasting.
Rechter en gerechtshof geven haar gelijk. Het hof oordeelde dat ten tijde van de verkrijging sprake was van een bouwwerk dat in zijn totaliteit oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen. Door de later verrichte werkzaamheden in samenhang met de juridische splitsing in afzonderlijke onroerende zaken is echter sprake van een bouwwerk dat naar zijn aard tot bewoning is bestemd.
Bij verbouw heeft fiscus bewijsplicht
Financiën gaat in cassatie. De Hoge Raad overweegt dat bij de beoordeling aansluiting moet worden gezocht bij het doel waarvoor het bouwwerk oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. ‘Het is aan degene die zich op de toepassing van het tarief voor woningen beroept om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat het object van het overgedragen zakelijk recht op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd.’ In dit geval waren er al verbouwingswerkzaamheden gedaan die onmiskenbaar strekken tot oplevering van een woning. Dan kan het bouwwerk alleen worden geacht de oorspronkelijke aard te hebben behouden als de Belastingdiens aannemelijk maakt dat niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor het oorspronkelijke (zakelijke) doel geschikt te maken.
Lager tarief moet vertrouwen wekken
Financiën betoogt dat het 2%-tarief niet moet gelden voor gebouwen die oorspronkelijk een zakelijke bestemming hadden. Maar daar gaat de Hoge Raad niet mee akkoord. ‘De maatregel om het tarief voor woningen te verlagen strekt mede ertoe het vertrouwen in de woningmarkt te versterken. Gelet op de tekst en die strekking ligt het niet in de rede een beperking te lezen die erop neerkomt dat op de woningmarkt in geval van een in aanbouw zijnde woning in een voormalig kantoor-/bedrijfspand niet voorzienbaar is of te koop aangeboden woonruimte zal vallen onder het tarief van 2% of onder het tarief van 6%, afhankelijk van de mate waarin de verbouwingswerkzaamheden ten tijde van de overdracht zijn voltooid. Die beperking zou zonder uitdrukkelijke wettelijke basis ook tot willekeur kunnen leiden, omdat de overdracht van een stuk grond waarop een woning in aanbouw is, wel onder het tarief van 2% pleegt te worden gebracht.’
Aanpassingen niet met beperkte middelen
De raad oordeelt dat de vrouw een zakelijk recht heeft verkregen op een deel van een onroerende zaak dat bouwkundig was voorbereid op het aanbrengen van voorzieningen teneinde dat deel van het bouwwerk geschikt te maken voor bewoning. Op het moment van de overdracht kon het appartement niet meer met beperkte aanpassingen geschikt worden gemaakt voor zijn oorspronkelijke (kantoor)functie. ‘Het op deze feiten berustende oordeel dat belanghebbende voor de toepassing van artikel 14 Wbr een woning heeft verkregen, getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting.’
Uitspraak: ECLI:NL:HR:2019:1779
