Bij de WOZ-waardering van courante, commercieel geëxploiteerde onroerende zaken, doet zich wel de discussie voor welke waarde het hoogste is: de gecorrigeerde vervangingswaarde of de waarde in het economische verkeer. Het antwoord op deze vraag is van belang omdat de hoogste van deze twee waarden geldt als de WOZ-waarde van die onroerende zaak.
De waarde in het economische verkeer wordt in het kader van de Wet WOZ beschouwd als de prijs die een derde, uitgaande van objectieve omstandigheden, bereid is om voor die onroerende zaak te betalen. Hierbij gelden de in de Wet WOZ opgenomen overdrachts- en verkrijgingsfictie.
De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt in dit kader gezien als de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.
Bedoelde discussie komt dus neer op beantwoording van de vraag of de waarde die een onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft hoger is dan de prijs die een derde bereid is voor deze onroerende zaak te betalen.
Oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad is volstrekt duidelijk en oordeelt dat met betrekking tot courante, in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaken, de gecorrigeerde vervangingswaarde niet afwijkt van de waarde in het economische verkeer. De HR oordeelde dit in zijn recente arrest van 14 april jl., maar het is niet anders dan zijn oordeel van 31 mei 1995. Dit laatste arrest staat wel bekend als het zogenoemde ‘pieperschuur-arrest’.
Toch, zo blijkt uit het oordeel van de Hoge Raad, kan het bestaan van subjectieve omstandigheden wel tot afwijking tussen deze twee waarden leiden. Dit doet zich onder meer voor in de situatie waarin de eigenaar van de onroerende zaak geen recht heeft op aftrek van omzetbelasting en de onroerende zaak meer dan twee jaar na oplevering in gebruik is.
Bij de WOZ-waardering van incourante onroerende zaken gelden in het algemeen andere uitgangspunten.
Discussie over de waardering
De WOZ-waarde van een onroerende zaak kan door objectieve, en soms door subjectieve, omstandigheden worden beïnvloed. Het vaststellen of omstandigheden wel of niet waardebeïnvloedend kunnen zijn is van groot belang. In de praktijk worden – ook in rechterlijke procedures – wel omstandigheden aangevoerd die in het geheel niet waardebeïnvloedend zijn. Dit heeft inmiddels geleid tot een omvangrijke hoeveelheid rechterlijke uitspraken over dit onderwerp maar het einde hiervan is nog niet in zicht: er doen zich immers altijd weer (nieuwe) omstandigheden voor waarover een rechter nog niet eerder heeft geoordeeld.
Dat (lagere) rechters in dergelijke procedures niet altijd een juiste toepassing geven aan het hiervoor genoemde ‘pieperschuur-arrest’ brengt mee dat ook in de nabije toekomst op dit onderwerp nieuwe beslissingen tegemoet gezien kunnen worden. De praktijk is nu eenmaal wat weerbarstiger dan de theorie zoals de Hoge Raad die uiteen heeft gezet.
Sjoerd Bosma, partner van Bureau Bosma, raadgevers voor belastingverlichting, te Den Haag.
Meer weten? Sjoerd Bosma bespreekt de actuele ontwikkelingen in wetgeving en jurisprudentie WOZ op 1 juni a.s. van 14.00 – 20.30 uur in Bunnik tijdens de cursus Actualiteiten Wet waardering onroerende zaken (WOZ). Maximaal 15 deelnemers! Veel interactie en ruimte voor uw praktijkvragen!
