De eigenaar van een appartementencomplex heeft bij de rechter gelijk gekregen in een geschil met de Belastingdienst over de vraag of er omzetbelasting over de verbouwingskosten als voorbelasting in aftrek mag worden gebracht.
De vastgoedondernemer stelde zich op het standpunt dat hij dat mocht doen, omdat hij steeds van plan was om de appartementen belast te gaan verhuren in het kader van short-stay. De fiscus meende van niet omdat de ondernemer de appartementen verhuurde voor een periode van vijf jaar. De rechtbank legt de huurovereenkomst tussen de ondernemer en een bedrijf waaraan de verhuur werd uitbesteed echter zo uit dat het de bedoeling van partijen was dat de appartementen zouden worden verhuurd in het kader van short stay. Daarbij gaat de bedoeling van partijen boven de letterlijke tekst van de overeenkomst.
De vastgoedondernemer liet in 2012 en 2013 een pand verbouwen tot acht appartementen. De verhuur werd uitbesteedt aan een bedrijf dat gespecialiseerd is in short stay-verhuur. Beide partijen sloten daarover een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar. Na een boekenonderzoek bij de vastgoedondernemer stelde de fiscus zich op het standpunt dat de verhuur is vrijgesteld van omzetbelasting en de ondernemer daarom ten onrechte alle voorbelasting met betrekking tot de verbouwingskosten van het pand in aftrek had gebracht.
Bij de rechtbank Noord-Holland is vervolgens in geschil of dat terecht is. De fiscus blijft op haar standpunt staan. Aangezien de vastgoedondernemer de appartementen voor een periode van vijf jaar heeft verhuurd, dient volgens de Belastingdienst bij aanvang van deze verhuur uitdrukkelijk te zijn overeengekomen dat de uiteindelijke verhuur uitsluitend ziet op short-stay. Aangezien dat niet is overeengekomen, zou er geen sprake zijn van een uitzondering op de btw-vrijstelling.
Haviltex
De rechtbank stelt voorop dat de vraag wat tussen de vastgoedondernemer en het verhuurbedrijf is overeengekomen niet kan worden beantwoord door middel van alleen een taalkundige uitleg van de huurovereenkomst, maar dat daarvoor de zogenoemde Haviltex-maatstaf (arrest van de Hoge Raad van 13 maart 1981, nr. 11647, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, (Haviltex)) toegepast dient te worden. Het gaat dus om de bedoeling van de partijen, niet zozeer om de tekst.
Short-stay wel degelijk beoogd
De rechtbank acht het in dit geval aannemelijk dat een verwijzing in de huurovereenkomst naar verhuur voor een periode langer dan zes maanden berust op een misslag en niet de wilsovereenstemming van partijen uitdrukt. De rechtbank is van oordeel dat de huurovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat partijen de bedoeling hadden om de appartementen slechts te verhuren in het kader van short-stay voor een periode korter dan zes maanden.
Daarbij is relevant dat het verhuurbedrijf is ingeschakeld omdat deze onderneming ervaring heeft met de verhuur in het kader van short-stay. Ook is tijdens een bespreking tussen beiden afgesproken dat de appartementen volgens de voorwaarden behorend bij de short-stay-vergunning zullen worden verhuurd. Nadat partijen de schriftelijke overeenkomst hadden getekend, heeft de vastgoedondernemer het verhuurbedrijf er per brief nog uitdrukkelijk op gewezen dat de appartementen in overeenstemming met de vergunningsvoorwaarden moeten worden verhuurd. Daarbij werd er ook expliciet op gewezen dat overtreding van die voorwaarden kan leiden tot intrekking van de vergunning. Uit door de vastgoedondernemer overlegde reserveringslijsten volgt ten slotte dat het verhuurbedrijf de appartementen daadwerkelijk uitsluitend voor perioden korter dan zes maanden heeft verhuurd.
De conclusie is daarom dat de rechtbank het beroep van de ondernemer gegrond verklaard en naheffingsaanslagen omzetbelasting 2012 en 2013 vermindert.
