Een vrouw koopt op 3 augustus 2021 een woning voor een bedrag van € 625.000,-. Als de woning op 20 september 2021 aan de vrouw wordt geleverd geeft zij via het formulier ‘Verklaring Overdrachtsbelasting Laag tarief (2 procent)’ aan dat zij de woning zelf gaat bewonen. Na de sleuteloverdracht wordt met een aannemer de woning bezocht waarna de vrouw offertes laat opmaken voor het herstel en opknappen van de woning. Als de vrouw daarna voor het eerst alleen de woning betreedt krijgt zij een paniekaanval. Een geur of een ruimte van de woning roept bij haar herinneringen op aan traumatische gebeurtenissen.
Posttraumatische stressstoornis
Bij de vrouw is een posttraumatische stressstoornis (PTSS) gediagnosticeerd, waarvoor zij in het verleden onder behandeling is geweest. Een aantal jaar geleden heeft zij de behandeling afgerond, omdat haar PTSS stabiel was en daardoor staat zij niet meer onder behandeling. Na de paniekaanval durft de vrouw de woning niet meer te betreden en zij besluit de woning op 2 november 2021 aan een derde te verkopen voor een bedrag van € 635.000,-. Met de verkoop van de woning lijdt zij, na aftrek van de door haar gemaakte kosten, een (klein) verlies.
In een brief van december 2022 verzoekt de inspecteur om nadere informatie over de ‘Verklaring Overdrachtsbelasting Laag tarief (2 procent). De vrouw reageert daarop met een handgeschreven verklaring waarin zij aangeeft altijd de intentie te hebben gehad om de woning te gaan bewonen. En dat het feit dat zij de woning niet is gaan bewonen was ingegeven door angst. Zij durfde niet te vertellen dat zij een paniekaanval had, omdat ze bang was niet geloofd te worden. De inspecteur besluit een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op te leggen tegen het 8 procent-tarief omdat de vrouw de woning nooit heeft bewoond. De vrouw gaat in beroep voor de rechtbank Noord-Holland omdat zij van mening is dat de paniekaanval een onvoorziene omstandigheid is.
De inspecteur stelt dat geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Volgens hem heeft de vrouw spijt gekregen en dat is de doorslaggevende reden voor de vrouw geweest om de woning niet te gaan bewonen en (door) te verkopen. Dat de vrouw vanwege de paniekaanval de woning niet is gaan bewonen kan dan nog niet worden gesproken van een onvoorziene omstandigheid. De inspecteur stelt verder dat de vrouw al voor de aankoop en verkrijging van de woning gediagnostiseerd was met PTSS. Voor die diagnose is het kenmerkend dat op onverwachte momenten herbelevingen kunnen ontstaan. Die herbelevingen zijn dan niet onvoorzien.
Woning niet als hoofdverblijf gebruikt
De rechtbank overweegt dat volgens artikel 14, eerste lid, van de WBR het tarief van de overdrachtsbelasting 8 procent is. Het tweede lid van dat artikel bepaalt dat de belasting 2 procent is voor de verkrijging van een woning door een natuurlijk persoon als deze de woning na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit schriftelijk verklaart. Naar het oordeel van het hof is in dit geval die verklaring afgelegd maar staat vast dat de vrouw de woning nooit heeft bewoond. Aan de voorwaarde dat zij de woning na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf moest gaan gebruiken, is dus niet voldaan.
Artikel 15a, vijfde lid, van de WBR bepaalt dat het 2 procent-tarief dan toch van toepassing is, indien de verkrijger aannemelijk maakt dat hij ‘door onvoorziene omstandigheden, die zich hebben voorgedaan na het tijdstip van de verkrijging, redelijkerwijs niet in staat is geweest de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken.’ De bewijslast om aannemelijk te maken dat sprake is van onvoorziene omstandigheden waardoor zij redelijkerwijs niet in staat was de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken, rust op de vrouw.
De rechtbank stelt vast dat de vrouw in het verleden traumatische gebeurtenissen heeft meegemaakt en is gediagnosticeerd met PTSS. Haar PTSS klachten bestonden uit angstaanvallen, slaapproblemen waaronder nachtmerries, en ook had zij last van herbelevingen van de gebeurtenissen. Hiervoor heeft zij meerder jaren therapie gevolgd. De twee jaar voorafgaand aan de aankoop van de woning heeft de vrouw geen last van haar PTSS klachten gehad en ook ten tijde van de aankoop en verkrijging van de woning was haar PTSS toestand stabiel.
Paniekaanval aannemelijk gemaakt
Volgens de rechtbank heeft de vrouw verklaard de woning te hebben gekocht met de intentie om er zelf te gaan wonen. Dat vindt steun in het gegeven dat zij na de sleuteloverdracht handelingen heeft verricht om de woning te herstellen, te verbeteren, en in te richten naar haar wensen. Tijdens de zitting legde de vrouw uit wat er precies gebeurde toen zij voor het eerst alleen de woning betrad, welk gevoel dat bij haar opriep en dat de paniekaanval werd getriggerd door iets in de woning (een ruimte of een geur) die de traumatische gebeurtenissen in het verleden deed herbeleven. Daarna ging zij alleen nog naar de woning om de post uit de brievenbus te halen, waarna de woning later is verkocht.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de vrouw met al hetgeen zij heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de paniekaanval een onvoorziene omstandigheid was en de doorslaggevende reden voor haar om de woning niet te gaan bewonen. Dat eerder namens haar is verklaard dat zij spijt had van de aankoop van de woning, verandert daaraan niets. De rechtbank vindt de door de vrouw ter zitting afgelegde verklaring geloofwaardig. Zij kocht een woning, maakte kosten om de woning aan haar wensen aan te passen, en verkocht de woning drie maanden later met verlies. Een onvoorziene omstandigheid is de enige aannemelijk geworden verklaring voor haar handelen.
De rechtbank gaat niet mee in de stelling van de inspecteur dat de paniekaanval niet als onvoorzien kan gelden omdat de vrouw de diagnose PTSS al had. De vrouw was weliswaar bekend met de mogelijkheid dat haar PTSS klachten weer konden gaan opspelen, maar er was geen enkele aanleiding om te voorzien dat juist deze woning haar stabiele situatie zou aantasten.
Vrouw is te beschouwen als doorstromer
Naar het oordeel van de rechtbank is de vrouw, gelet op de wetsgeschiedenis, niet te duiden als de ‘andere koper’ waarvoor de wetgever het 8 procent-tarief heeft bedoeld. Die andere kopers doen hun aanschaf zonder van plan te zijn om zelf in het object te gaan wonen. De vrouw is daarentegen te beschouwen als ‘doorstromer’ nu er geen reden is om aan te nemen dat zij niet voornemens was om in de woning haar hoofdverblijf te gaan hebben. Ook kan niet worden gezegd dat de hier van toepassing zijnde onvoorziene omstandigheid van een andere categorie is dan de door de wetgever genoemde voorbeelden.
Daarom dient het beroep gegrond te worden verklaard. Naar het oordeel van de rechtbank is sprake van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 15a, vijfde lid, van de WBR, zodat de vrouw terecht het 2 procent-tarief heeft toegepast en dus is door de inspecteur ten onrechte overdrachtsbelasting nageheven.
Rechtbank Noord-Holland, ECLI:NL:RBNHO:2025:14333
