Een onroerende zaak is in 1921 gebouwd met het doel te dienen als winkel met bijbehorende woning voor één gezin. De onroerende zaak maakt deel uit van een appartementencomplex bestaande uit 125 woningen, 4 bedrijfsruimtes, 1 winkelwoonruimte en 97 bergingen, verdeeld over vijf bouwlagen. In 1938 is een bouwvergunning verleend voor de verbouwing van de onroerende zaak tot vergaderlokaal met kantoor, in 1955 is de onroerende zaak verbouwd tot kapsalon en in 1990 is de onroerende zaak verbouwd tot kantoor.
Op 30 augustus 2024 verkrijgt een vrouw het appartementsrecht waarbij in de akte van splitsing is opgenomen dat de onroerende zaak recht geeft op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond. Na de verkrijging verbouwt de vrouw de onroerende zaak waarbij de gehele ruimte volledig wordt gestript. Na de verbouwing gaat de vrouw er zelf wonen. Bij het voldoen van de overdrachtsbelasting vindt de vrouw dat zij op grond van artikel 14, tweede lid, WBR overdrachtsbelasting is verschuldigd naar het tarief van 2%.
Status van woning verloren door verbouwing?
De inspecteur is van mening dat de onroerende zaak zijn gedeeltelijke status van woning is verloren door de verbouwing in 1938 en past het algemene tarief van 10,4% toe. Voor de rechtbank Noord-Holland neemt hij het standpunt in dat er voorafgaand aan de verkrijging door de vrouw geen verbouwing heeft plaatsgevonden met als doel de onroerende zaak weer geschikt te maken voor bewoning. Hierdoor kwalificeerde de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging door de vrouw, volgens hem, niet (gedeeltelijk) als woning.
De vrouw is van mening dat het 2%-tarief toegepast dient te worden omdat de onroerende zaak een woonruimte is, waar zij inmiddels woont en zij de onroerende zaak ook met dat doel heeft verkregen. Zij stelt dat bij de bouw van de onroerende zaak wonen reeds de hoofdfunctie was. Volgens haar waren er niet veel bouwkundige wijzigingen nodig om de onroerende zaak geschikt te maken voor bewoning.
Door objectieve kenmerken geschikt voor bewoning
De kernvraag waarvoor de rechtbank zich gesteld ziet is of er op het tijdstip van de verkrijging sprake is van een woning. De rechtbank overweegt dat het daartoe van belang is vast te stellen of de onroerende zaak naar zijn aard al dan niet, geheel, dan wel gedeeltelijk, bestemd is voor bewoning. Uitsluitend de feitelijke toestand op het tijdstip van verkrijging is relevant voor de toepassing van het 2%-tarief. Het gaat dus om de beantwoording van de vraag of de onroerende zaak op dat tijdstip de bouwkundige kenmerken van een woning had.
De onroerende zaak is volgens de overgelegde gegevens in 1921 gebouwd als winkel met woonruimte, bestaande uit een winkelruimte aan de voorzijde, en een woonkamer, slaapkamer, keuken, wc en bergplaats aan de achterzijde, met een aan de woonruimte grenzende tuin. De rechtbank is op grond van de overgelegde plattegronden van oordeel dat ongeveer 70% van de perceeloppervlakte van de onroerende zaak, met inbegrip van de tuin, op grond van objectieve kenmerken bestemd was voor bewoning.
Dat wordt anders als zou worden vastgesteld dat de onroerende zaak zodanig ingrijpend is verbouwd tot een niet-woning dat op het moment van verkrijging door de vrouw meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het woongedeelte van de onroerende zaak weer voor bewoning geschikt te maken: dat is hier naar het oordeel van de rechtbank niet het geval. Er hebben in 1938, 1955 en 1990 verbouwingen van de onroerende zaak plaatsgevonden teneinde het woon- en winkelgedeelte anders in te delen en geschikt te maken voor ander gebruik, namelijk als kapsalon of kantoor.
Buitenmuren en gevels gehandhaafd
Die verbouwingen zijn naar het oordeel van de rechtbank niet van dien aard dat meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om (het woongedeelte van) de onroerende zaak weer voor bewoning geschikt te maken. De buitenmuren en gevels bij alle verbouwingen zijn gehandhaafd, en er zijn vooral niet-dragende binnenwanden verplaatst. Uit de foto ’s blijkt dat de indeling van het appartement nog steeds zodanig is dat ten tijde van de verkrijging door de vrouw (het oorspronkelijke woongedeelte van) de onroerende zaak naar het oordeel van de rechtbank als woning te gebruiken is.
Weliswaar is de binnenzijde van de onroerende zaak sterk gedateerd en is het nodig om het appartement bij de tijd te brengen, de keuken en het toilet te vernieuwen en een badkamer aan te leggen, maar dit doet er naar het oordeel van de rechtbank niet aan af dat (het oorspronkelijke woongedeelte van de) de onroerende zaak op het moment van verkrijging bestemd en geschikt is als woning.
Op tijdstip van verkrijging te gebruiken als woning
De onroerende zaak is ten tijde van de verkrijging qua indeling nog steeds geschikt voor bewoning, is onderdeel van een groot wooncomplex, en de onroerende zaak heeft op het moment van verkrijgen door de vrouw ook (mede) de bestemming wonen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat (het oorspronkelijke woongedeelte van) de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging door de vrouw zonder (ingrijpende) bouwkundige aanpassingen te gebruiken was als woning,
Dit betekent dat nu de rechtbank van oordeel is dat voor 70% van de onroerende zaak sprake is van de verkrijging van een woning, en voor 30% niet, het beroep gegrond zal worden verklaard en de overdrachtsbelasting dient te worden verminderd.
Rechtbank Noord-Holland, ECLI:NL:RBNHO:2025:15917
