Een BV verkrijgt op 31 december 2020 alle aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon die drie kadastrale percelen in eigendom heeft. Op twee van de percelen staan loodsen. Het derde perceel is aan de voorzijde verhard en het achterste gedeelte van dit perceel is braakliggend terrein. Tussen het verharde gedeelte en het braakliggend terrein is een hek geplaatst. Het derde perceel heeft een grootte van 3.050 m2 en is niet kadastraal gescheiden van het voorste gedeelte.
Vooroverleg
Voorafgaand aan de verkrijging van de aandelen dient de BV een verzoek om vooroverleg in bij de inspecteur en geeft daarbij aan dat naar de mening van de BV over de levering, voor zover die betrekking heeft op het derde perceel omzetbelasting is verschuldigd. Daarbij beroept de BV zich op de samenloopvrijstelling in artikel 15 WBR door te stellen dat het braakliggende terrein een bouwterrein is.
De inspecteur is van mening dat er geen sprake is van bouwterrein, omdat de grond niet kennelijk bestemd was voor bebouwing. De inspecteur is ook van mening dat de levering is vrijgesteld van omzetbelasting omdat geen sprake is van de levering van een bouwterrein, aangezien (primair) geen sprake is van een zelfstandige onroerende zaak en (subsidiair) niet aannemelijk is gemaakt dat sprake is van een bouwintentie. Na het indienen van de aangifte overdrachtsbelasting legt de inspecteur een naheffingsaanslag voor 2020 en een verzuimboete op die hiertegen in beroep gaat bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant.
De rechtbank overweegt dat de BV heeft gesteld dat het derde perceel een zelfstandige onroerende zaak betreft die moet worden aangemerkt als een bouwterrein in de zin van artikel 11, zesde lid, van de Wet op de omzetbelasting 1968. De levering van de aandelen, voor zover deze betrekking heeft op het derde perceel, zou van rechtswege belast zijn geweest met omzetbelasting en op grond van de samenloopvrijstelling van artikel 15, eerste lid, van de WBR zou de levering van deze aandelen vrijgesteld zijn van overdrachtsbelasting.
Definitie bouwterrein
De rechtbank overweegt dat artikel 11 van de Wet OB bepaalt dat de levering van onroerende zaken en van rechten waaraan deze zijn onderworpen zijn vrijgesteld van de belasting. Uitgezonderd is de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het er bijbehorend terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming, alsmede de levering van een bouwterrein. Onder bouwterrein wordt verstaan onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen.
Artikel 15 van de WBR bepaalt dat de verkrijging van de levering of een dienst waarover omzetbelasting is verschuldigd van (overdrachts) belasting is vrijgesteld. Behalve als het goed als bedrijfsmiddel is gebruikt en de verkrijger de omzetbelasting op grond van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen. Naar het oordeel van de rechtbank is voor de beoordeling of het derde perceel kwalificeert als bouwterrein niet in geschil dat sprake is van onbebouwde grond. Van belang is of de onbebouwde grond kennelijk is bestemd om te worden bebouwd.
Intentie om terrein te bebouwen
Volgens de parlementaire geschiedenis dient voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een bouwterrein een beoordeling te geschieden van alle omstandigheden op de datum van levering. Die beoordeling ziet met name op de intentie van partijen, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens, waaruit kan blijken dat op die datum het betrokken terrein daadwerkelijk bestemd was te worden bebouwd.
Naar het oordeel van de rechtbank ligt de bewijslast dat de grond kennelijk was bestemd te worden bebouwd op het moment van de verkrijging van de aandelen, bij de BV. De BV beroept zich immers op een vrijstelling. De BV stelt dat al op de datum van de verkrijging van de aandelen de intentie bestond om een batterijopslag te bouwen op het derde perceel. Deze stelling wordt echter niet onderbouwd met stukken. De door de BV overgelegde stukken zien enerzijds op bouwplannen van de verkoper die ver voor de datum van levering bestonden en waarvan vóór de levering van de aandelen is afgezien. En de stukken hebben betrekking op de bouwplannen die de BV zelf drie jaar na de verkrijging van de aandelen heeft laten uitvoeren. Die stukken dateren van geruime tijd na de verkrijging van de aandelen.
Geen actie ondernomen om plannen uit te voeren
Tijdens de zitting erkent de BV dat tijdens de levering van de aandelen er plannen waren maar dat die plannen nooit zijn vastgelegd en er geen enkele actie was ondernomen om daaraan uitvoering te geven. Met deze enkele stelling heeft de BV naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt, dat op het moment van verkrijging van de aandelen de onbebouwde grond kennelijk was bestemd om te worden bebouwd.
Dit betekend, naar het oordeel van de rechtbank, dat zelfs als het derde perceel moet worden aangemerkt als een zelfstandige onroerende zaak, zoals de BV stelt en de inspecteur betwist, niet wordt voldaan aan de voorwaarden voor de levering van een bouwterrein. Het gevolg is dat de samenloopbepaling van artikel 15 van de WBR niet van toepassing is en de verkrijging van de aandelen door de BV is belast met overdrachtsbelasting.
Geen sprake van pleitbaar standpunt
Naar het oordeel van de rechtbank is behalve de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting ook de verzuimboete terecht opgelegd. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van avas. Ook volgt de rechtbank de BV niet in haar stelling dat sprake is van een pleitbaar standpunt. De BV heeft in het vooroverleg met de inspecteur haar stelling besproken. Hoewel door de inspecteur reeds was aangegeven dat het standpunt van de BV niet zou worden gevolgd, heeft de BV toch aangifte overdrachtsbelasting gedaan naar een te laag bedrag en heeft daarbij de door haar verzochte herbeoordeling van de inspecteur niet afgewacht.
Dat de inspecteur bij de latere herbeoordeling intern de zaak heeft voorgelegd, maakt het standpunt van de BV naar het oordeel van de rechtbank nog niet pleitbaar. De inspecteur heeft immers ter zitting geloofwaardig verklaard dat de interne afstemming een gebruikelijke procedure is. De BV heeft nog wel verzocht om de verzuimboete te verminderen in verband met overschrijding van de redelijke termijn. Omdat de redelijke termijn van twee jaar voor de behandeling van de zaak in eerste feitelijke instantie is overschreden, ziet de rechtbank aanleiding de boete matigen.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, ECLI:NL:RBZWB:2025:2628
