Woning of niet-woning?
In ons eerdere artikel van 2 maart 2017 hebben wij geschreven over de uitspraken van de Hoge Raad d.d. 24 februari 2017 met betrekking tot de overdrachtsbelasting. Destijds kwam de Hoge Raad in een viertal arresten tot richtlijnen voor het toepassen van het 2%- of 6%-tarief.. Dit gaf handvaten voor de praktijk om een pand te kwalificeren als woning of als niet-woning.
Kort gezegd, kwam de Hoge Raad tot het volgende conclusies. Om te bepalen welke tarief van toepassing is, wordt zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien het doel bewoning is, maar het pand nadien een andere vorm van gebruik heeft gekregen, kan het alleen zijn aard van bewoning behouden indien slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om het pand weer geschikt te maken voor bewoning. Een pand dat eerst een ander gebruik had dan bewoning maar later door verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd, wordt gelijkgesteld met een pand dat naar zijn aard is bestemd voor bewoning. Eventueel kunnen publiekrechtelijke voorschriften uitsluitsel geven als twijfel over de aard van het pand blijft bestaan.
Overdracht appartementsrecht oud kantoorpand
In een recente casus heeft de Hoge Raad d.d. 29 november 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1779) zich uitgelaten over de verkrijging van een appartementsrecht in een gebouw dat gebouwd was als een kantoorpand. Op het moment dat de overdracht van het appartementsrecht plaatsvond was er een omgevingsvergunning voor woningbouw afgegeven. Tevens was het gebouw van binnen in zijn geheel gesloopt en was de opbouwfase gestart.
De Hoge Raad stelt dat bij, al dan niet voltooide, verbouwingswerkzaamheden die leiden tot een woning, het lage tarief van toepassing is, tenzij slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om het gebouw weer voor het oorspronkelijke doel geschikt te maken. Aangezien de inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat dergelijke beperkte aanpassing mogelijk zijn, staat de kwalificatie als woning vast.
De vaststelling, of er sprake is van woon- of kantoorpand, dient te geschieden met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Dat het Hof (d.d. 21 september 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:3224) op basis van de feiten in casu concludeert dat er sprake is van een woonpand, getuigt volgens de Hoge Raad niet van een onjuiste rechtsopvatting.
Tevens merkt de Hoge Raad in zijn arrest op dat er geen wettelijke basis is om het 2%-tarief afhankelijk te stellen van de mate van voltooiing van de verbouwingswerkzaamheden. Kortom, een in aanbouw zijnde verbouwwoning (nadat de oorspronkelijke aard verloren is gegaan) dient gelijk te worden behandeld als een stuk grond met een in aanbouw zijnde woning.
Afsluitend
De huidige uitspraak van de Hoge Raad bevestigt dat ook toekomstige woningen als snel onder het verlaagde tarief kunnen vallen. Het gaat erom wat de intentie van de koper is en in hoeverre de transitie al is opgestart, op basis waarvan het tarief moet worden bepaald.
Indien u vragen heeft bij de bepaling van het tarief voor de overdrachtsbelasting bij de koop van een pand, neemt u dan vooral contact met mij op. Ik kan voor u beoordelen of er mogelijkheden zijn om het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting toe te passen.
