2% of 6% overdrachtsbelasting
Afhankelijk van de aard van de bestemming van de onroerende zaak moet 2% of 6% overdrachtsbelasting worden afgedragen. Overdrachtsbelasting is een belasting die moet worden afgedragen bij de aankoop of schenking van een bestaande woning, bedrijfspanden of andere onroerende zaken. De overdrachtsbelasting is 2 procent van de koopsom bij een bestaande woning en bijbehorende grond. Bij de verkoop van een bedrijfspand of los stuk grond is 6% overdrachtsbelasting over de koopsom verschuldigd.
Conclusie Advocaat-Generaal over definitie woning
Onlangs is door de Advocaat-Generaal in een aantal zaken geconcludeerd in hoeverre onroerende zaken in bepaalde situaties zijn aan te merken als woning, dan wel als bedrijfsruimte. In de behandelde zaken zijn onroerende zaken overgedragen aan een nieuwe eigenaar, waarbij niet geheel duidelijk is of de onroerende zaken zijn aan te merken als woning of als bedrijfsruimte. Dit artikel zal de vraag beantwoorden wanneer een onroerende zaak kan worden aangemerkt als woning dan wel als bedrijfsruimte.
Feitelijk gebruik is niet relevant
De Advocaat-Generaal schrijft in zijn conclusie dat het feitelijk gebruik van een onroerende zaak er weinig toe doet bij de beoordeling of een onroerende zaak is aan te merken als woning of als bedrijfsruimte. De vraag die beantwoord moet worden is of de onroerende zaak ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’. Bij de beantwoording van deze vraag is in eerste instantie de oorspronkelijke aard bij de bouw en de daaruit volgende bestemming van de onroerende zaak van belang. Niet van belang is of de onroerende zaak op het moment van overdracht bewoonbaar is en of de verkrijging bijdraagt aan de doorstroming op de woningmarkt.
Het ontbreken van bijvoorbeeld een badkamer of keuken in de onroerende zaak is niet relevent. Ook de verkrijging van sloopwoningen, gestripte woningen en zelfs blote fundamenten zijn als woning aan te merken, zolang aan de bouwkundige aard en de daaropvolgende woonfunctie van de onroerende zaak wordt voldaan.
Relevant is wel of er bouwkundig is ingegrepen
Wel van belang is of er ooit bouwkundig is ingegrepen en met welk bouwkundig doel en effect is ingegrepen. Aan de hand van deze feitelijke omstandigheden moet worden beoordeeld of een onroerende zaak geschikt is voor bewoning. Denk hierbij aan het ontwerp, structuur en indeling van de onroerende zaak. Een bepaalde bouwkundige ingreep kan zo ingrijpend zijn dat de bouwkundige aard van een onroerende zaak is gewijzigd,waardoor sprake kan zijn van een nieuwe onroerende zaak.
Onroerende zaken zoals bijvoorbeeld kerken of fabriekshallen zijn naar hun bouwkundige aard in eerste instantie niet bestemd als woning. Deze onroerende zaken zullen eerst ingrijpend, oftewel moeilijk omkeerbaar tot woning verbouwd moeten worden voordat deze onroerende zaken naar hun bouwkundige aard objectief voor bewoning bestemd zijn en daarmee een objectieve functiewijziging ondergaan. De onroerende zaak moet naar bouwkundige aard, en dus niet slechts naar de bedoeling van de bewoner, een andere bestemming hebben gekregen.
Tot besluit
Om het 2% overdrachtsbelasting tarief toe te mogen passen moet de onroerende zaak die wordt overgedragen naar zijn aard bestemd zijn voor bewoning. Is dit ten tijde van de overdracht niet het geval dan zullen deze onroerende zaken volgens de Advocaat-Generaal eerst ingrijpend moeten worden verbouwd, zodat een functiewijziging tot woning plaats vindt. De onroerende zaak zal na de verbouwing een functiewijziging moeten hebben ondergaan en voor bewoning bestemd moeten zijn. Alleen dan kan het 2%-tarief worden geclaimd.
