Begrip woning was bij introductie 2%-tarief onduidelijk
Sinds de introductie van het 2%-tarief voor woningen in 2011 heeft het begrip ’woning’ de gemoederen behoorlijk bezig gehouden. Is een afgebrand huis nog een woning? Kwalificeert een tot kantoor verbouwde villa nog als woning? En een kantoor dat in gebruik is als woning, hoe zit het daarmee?
Toetsingskader Hoge Raad of sprake van een woning
Op 24 februari 2017, ECLI:HR:2017:295 heeft de Hoge Raad een toetsingskader gegeven waardoor nu duidelijkheid bestaat voor gevallen waarin het eerder onzeker was of sprake was van een woning (2% overdrachtsbelasting) of een andere onroerende zaak (6% overdrachtsbelasting). Volgens de Hoge Raad geldt in bijna alle gevallen het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd als vertrekpunt. De onroerende zaak moet ‘naar zijn aard bestemd zijn voor bewoning’. Het is daarbij niet relevant of het object ook daadwerkelijk geschikt is voor bewoning (bijvoorbeeld: onbewoonbare staat, nog in aanbouw) en ook niet of het feitelijk gebruikt wordt als woning. Ook de intentie van de koper ten aanzien van de onroerende zaak is niet van belang.
Bepalend is of pand oorspronkelijk als woning is gebouwd, tenzij …
Het uitgangspunt dat een pand dat oorspronkelijk als woning is gebouwd als woning kwalificeert voor de heffing van overdrachtsbelasting, wordt alleen anders als het object nadien ingrijpend is verbouwd om het geschikt te maken voor andersoortig gebruik. Het pand is naar zijn aard geen woning meer, indien het niet mogelijk is met uitsluitend beperkte aanpassingen het bouwwerk weer geschikt te maken voor gebruik als woning. Is op basis van deze criteria nog steeds niet duidelijk wat de aard van het object is, dan kan de publiekrechtelijke bestemming nog een rol gaan spelen in de beoordeling.
Download gratis stroomschema om uw situatie te beoordelen
Om te beoordelen of de verwerving van een onroerende zaak belast is met 2% of 6% overdrachtsbelasting, kan het FBN Stroomschema tarief overdrachtsbelasting worden gebruikt.
Kortom: veel onroerende zaken, met name woonhuizen in gebruik als kantoor, waarvan in het verleden is gezegd dat het waarschijnlijk niet pleitbaar was dat deze tegen 2% zouden worden geleverd, blijken achteraf – na deze verheldering door de Hoge Raad – misschien toch als woning te kunnen kwalificeren.
Kansen om voor ‘oude gevallen’ alsnog het 2%-tarief te claimen
Biedt dit ook nog kansen voor ‘oude gevallen’ of in hoeverre kan een ‘verkeerde beslissing’ nog worden teruggedraaid?
Met name komen steeds twee vragen terug:
1. Bij een levering van een onroerende zaak is aangifte gedaan tegen het tarief van 6%, terwijl achteraf gezien 2% overdrachtsbelasting had moeten worden berekend. Kan deze overdrachtsbelasting nog worden teruggevraagd?
2. Bij een levering van een onroerende zaak waarbij over de kwalificatie werd getwijfeld, is door de notaris in de leveringsakte 2% overdrachtsbelasting opgenomen, maar de resterende 4% staat nog in depot. Kan de notaris dit depot met een gerust hart en zonder risico uitbetalen?
Het antwoord op vraag 1 zal doorgaans negatief zijn, omdat de termijn om bezwaar te maken tegen de afdracht op aangifte meestal is verstreken. Hooguit kan nog een verzoek om ambtshalve vermindering worden gedaan, maar in de praktijk blijkt de belastingplichtige hier nul op het rekest te ontvangen. Nieuwe jurisprudentie die de visie op een bepaald leerstuk wijzigt of nader inkleurt, vormt geen aanleiding om een ambtshalve vermindering te verlenen. Alleen zolang een bezwaartermijn nog niet is verstreken, kan nog bezwaar worden gemaakt tegen een afdracht van een deel van de overdrachtsbelasting.
Het antwoord op vraag 2 luidt – onder de hierna vermelde voorwaarden – bevestigend.
Art. 42 Invorderingswet 1990 regelt dat de notaris uitsluitend (hoofdelijk) aansprakelijk kan worden gesteld voor de overdrachtsbelasting voor zover deze ingevolge de inhoud van de akte is verschuldigd. Dit is recent nog bevestigd door Hof Arnhem-Leeuwarden (6 maart 2018, nr 17/00735, ECLI:NL:GHARL:2018:2187). Bovendien is van belang om te weten dat de notaris pas aansprakelijk kan worden gesteld als de belastingplichtige in gebreke is met betaling van de overdrachtsbelasting (art. 49 lid 1 Inv.).
Als met de jurisprudentie van de Hoge Raad in de hand alle twijfel is weggenomen, kan het depot dus worden uitbetaald.
Mocht nog steeds twijfel bestaan over de aard van de overgedragen onroerende zaak (wel/niet een woning), dan kan het raadzaam zijn om het depot in stand te houden tot de naheffingstermijn van vijf jaren is verstreken. Daarbij is het goed om te bedenken dat het in depot gehouden bedrag mogelijk niet dekkend is om ook de rente te kunnen betalen!
Een optie kan zijn om de zaak voor te leggen aan de Belastingdienst. Het spreekt voor zich dat de uitkomst kan zijn dat er alsnog een naheffingsaanslag wordt opgelegd. Dat is dan de (hoge) prijs voor het wegnemen van de onzekerheid.
Kansen in uw situatie?
Wilt u weten of het in uw situatie mogelijk is om alsnog het 2%-tarief te claimen en heeft u na het lezen van dit artikel en het bestuderen van het stroomschema toch nog twijfels? Neem dan gerust vrijblijvend contact met mij op om te overleggen.
