Het belang van een juiste WOZ-waarde
De WOZ-waarde wordt niet alleen gebruikt als heffingsgrondslag voor diverse lokale belastingen zoals de OZB en waterschapsbelastingen, maar ook voor de fiscale afschrijving op gebouwen in de IB en Vpb, de verhuurderheffing en de schenk- en erfbelasting. Een verlaging van de WOZ-waarde levert voor de IB, Vpb en verhuurheffing al gauw meer dan € 10.000 aan jaarlijkse besparing op.
Welke waarderingsmethoden zijn er?
De wetgever heeft vastgelegd op welke wijze een gemeente de WOZ-waarde moet vaststellen. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen woningen, monumentale panden en niet-woningen. Woningen en monumentale panden worden altijd vastgesteld op de marktwaarde (WEV). Dit is de maximale prijs die een meestbiedende gegadigde, na de beste voorbereiding, wenst te betalen voor het object. De gemeente kijkt in een dergelijk geval bijvoorbeeld naar verkoopprijzen van vergelijkbare objecten. Rekening houdend met de verschillen tussen het te waarderen object en de verkochte objecten bepaalt de gemeente dan de WOZ-waarde. Dit heet de zogenoemde vergelijkingsmethode. Daarnaast kan een gemeente bijvoorbeeld kijken naar markthuurprijzen (de zogenoemde huurwaardekapitalisatie methode). Deze laatste methode wordt vaak gebruikt bij het waarderen van kantoorpanden.
Bij niet-woningen moet de gemeente kiezen tussen de WEV en GVW. De GVW is de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde. De gemeente moet de hoogste van de twee gebruiken. Het grote verschil tussen de WEV en GVW is dat bij de WEV gekeken wordt naar de marktcijfers. Bij de GVW gaat het om de waarde die het object heeft voor de eigenaar zelf. Hierbij wordt gekeken naar de stichtingskosten van een identiek object op waardepeildatum. Voor belastingjaar 2018 is de waardepeildatum 1 januari 2017 (één jaar voor het betreffende belastingjaar). Vervolgens worden er correcties aangebracht voor technische en functionele veroudering, omdat het object bijvoorbeeld voor de onderneming qua oppervlak te klein is geworden of hoge kosten met zich meebrengt door slechte isolatie.
Hoge Raad: WEV en GVW zijn gelijk aan elkaar voor commercieel panden!
De hoogste rechter van Nederland heeft in diverse arresten aangegeven dat de WEV en GVW voor commercieel panden in principe aan elkaar gelijk zijn. Half april 2017 heeft de Hoge Raad dit nog maar eens benadrukt. Een uitzondering wordt overigens wel gemaakt in geval van subjectieve omstandigheden. Er kunnen zich omstandigheden voordoen bij de eigenaar waardoor de GVW bijvoorbeeld hoger uitvalt dan de WEV. Als voorbeeld kan worden gegeven het recht op BTW-aftrek.
Hoe zit het met de BTW?
Bij de WOZ-waardering gaan de methodes van de WEV en GVW verschillend om met de BTW. Bij de WEV wordt gekeken of een derde het pand met of zonder BTW kan aankopen. De levering van vastgoed binnen twee jaar na eerste ingebruikname is belast met BTW. Dus binnen deze 2-jaarstermijn is de WOZ-waarde inclusief BTW. Bij de GVW kijkt de gemeente naar het aftrekrecht van de eigenaar van het pand. Heeft de eigenaar recht op aftrek omdat zij BTW-ondernemer is dan drukt de BTW niet bij haar en is de WOZ-waarde dus exclusief BTW. In deze situatie zie je dat de WEV ten opzichte van de GVW 21% (BTW-percentage) hoger uitvalt vanwege het verschil in BTW-behandeling. In dit voorbeeld zal de gemeente dan de WEV toepassen.
Bezwaar of vooroverleg
Bij het toetsen van de WOZ-waarde is het belangrijk om vast te stellen of de gemeente deze waarde op de WEV dan wel GVW heeft gebaseerd. Dit blijkt uit het taxatierapport van de gemeente. Het is raadzaam om altijd een kopie van dit rapport op te vragen. U kunt ervoor kiezen om in plaats van een bezwaartraject in overleg te gaan met de gemeente voordat zij de WOZ-waarde definitief heeft vastgesteld. Dit heet vooroverleg. De gemeente komt dan met een waardevoorstel voor het komende belastingjaar en u gaat deze bespreken. U kunt het dan hebben over de gekozen waarderingsmethode en de diverse aspecten stapsgewijs bespreken zoals het element van de BTW. Een dergelijk traject draagt niet alleen bij aan een lagere WOZ-waarde maar ook aan een goede relatie met de gemeente. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om een meerjarenafspraak te maken. Dit voorkomt toekomstige bezwaarprocedures. Kortom, kijk kritisch naar de WOZ-waarde en het taxatierapport en ga in gesprek met de gemeente.
