Sinds ter zake van woningen geen gebruikersbelasting OZB meer wordt geheven kent de Gemeentewet een vrijstelling voor woondelen die deel uitmaken van een niet-woning. Ook die woondelen genieten op deze wijze van de afschaffing van de gebruikersbelasting OZB op woningen. Soms is er discussie over de omvang van de woondelenvrijstelling. De Hoge Raad heeft in november 2021 aangegeven hoe te handelen in dit soort discussies.
De technische afschrijving en de invloed van Corona bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde
In hoeverre heeft het Coronavirus gevolgen voor de WOZ-waarde 2022? Verwacht wordt dat het effect daarop voornamelijk zichtbaar wordt, indien de WOZ-waarde 2022 wordt bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Omdat in 2022 ook de technische afschrijving van belang blijft bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde gaan wij onderstaand op deze twee aspecten in. Eerst gaan wij in algemene zin in op Corona in het kader van de WOZ-waardering.
Lagere OZB voor zorginstelling
Bij zorginstellingen komt de vraag aan de orde of de onroerende zaak kwalificeert als woning of als niet-woning. Het antwoord op die vraag is bepalend voor de jaarlijks te betalen OZB. Indien de onroerende zaak als niet-woning kwalificeert dient alsnog te worden bezien of delen van die onroerende zaak buiten de heffing van OZB kunnen blijven. Rechtbank Overijssel besliste in februari 2021 dat dan van belang is hoe lang bewoners in de zorginstelling verblijven.
Rechterlijke uitspraak WOZ-waarde zonnepark voer voor discussie
In mei 2020 heeft rechtbank Noord-Nederland uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een zonnepark. Die uitspraak roept de nodige vragen op omdat deze op onderdelen niet in lijn is met de huidige jurisprudentie.
Geen langere bezwaar- en beroepstermijn WOZ door Coronacrisis
Nu ons land in een ‘intelligente lockdown’ verkeert tot ten minste 28 april 2020, is het van belang om ook aandacht te hebben voor de WOZ-waardering 2020 en de bezwaarprocedures die hieraan gekoppeld kunnen zijn. Ook uitstel van te betalen belastingen komt onderstaand aan de orde.
Hoge Raad corrigeert gemeentelijke methode bij taxatie niet-woningen
Op 31 januari 2020 oordeelde de Hoge Raad over de correctie voor technische veroudering bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde. In het bijzonder ging de Raad in op de restwaarde die, tezamen met de levensduur van het object, de basis is voor de correctie technische veroudering. De uitleg die gemeenten geven aan het begrip restwaarde is niet juist, aldus de Hoge Raad. Voor de praktijk betekent dit dat veel WOZ-waarden wellicht te hoog zijn: controle en correctie van de WOZ-waarde kunnen te hoge heffingen voorkomen.
Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?
De wijze waarop de WOZ-waarde wordt bepaald is niet altijd duidelijk voor degene die de WOZ-waarde ontvangt. Die duidelijkheid is wel van belang omdat de WOZ-waarde van belang is voor de heffing van belastingen. Duidelijkheid over de waardebepaling kan wel worden verkregen, onder meer door het, gelijktijdig met het indienen van een bezwaar, opvragen van het taxatieverslag én het opvragen van ‘de op de zaak betrekking hebbende stukken’.
De gecorrigeerde vervangingswaarde in de WOZ leidt vaak tot discussie
De WOZ-waarde van woningen en van rijksmonumenten wordt altijd gesteld op de waarde in het economische verkeer, ofwel de marktwaarde. Voor bedrijfspanden en andere niet-woningen zoals ziekenhuizen, scholen, industriële complexen, wordt de WOZ-waarde gesteld op de waarde in het economische verkeer, tenzij de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is; als dat zo is dan wordt de WOZ-waarde op die gecorrigeerde vervangingswaarde gesteld.
Forse stijging gemeentelijke belastingen in 2020
De gemeentelijke belastingen gaan in 2020 fors omhoog. Blijkens onderzoek van de Vereniging Eigen Huis liggen de OZB-tarieven voor eigenaren van woningen in 2020 gemiddeld 4% hoger dan in 2019. Daarmee bedraagt de stijging van de OZB-tarieven meer dan het door het CBS berekende indexcijfer voor inflatiecorrectie (1,3%). Eigenaren van woningen moeten dus rekenen op hogere lasten; overigens komen die hogere lasten niet alleen door gestegen OZB-tarieven.
Uitgangspunt WOZ-waarde bij incourantheid: de gecorrigeerde vervangingswaarde
De WOZ-waarde van zogenoemde incourante onroerende zaken wordt bepaald volgens de gecorrigeerde vervangingswaardemethode. Bij deze methode gaat de discussie veelal over de omvang van de correcties wegens technische en functionele veroudering en over de waarde van de grond. Het uitgangspunt bij de technische correctie staat momenteel ter discussie: een toenemend aantal gemeenten past een gewijzigd uitgangspunt toe waardoor de omvang van deze correctie afneemt. Dat kan ineens tot een hogere WOZ-waarde leiden en dat is niet terecht.
