Waardepeildatum en toestandsdatum
De WOZ-waarde 2022 wordt – volgens de wettelijke regelingen – bepaald naar het waardeniveau van de onroerende zaak op 1 januari 2021; daarom wordt deze datum aangeduid als waardepeildatum. Voor de meeste objecten is deze datum 1 januari 2021 tevens de toestandsdatum; de toestand van het object op 1 januari 2021 is dan het uitgangpunt bij de waardering (hoofdregel).
Op 1 januari 2021 was de coronapandemie in volle omvang aanwezig en voelbaar in veel sectoren van economie en maatschappij. Of, en in welke mate, dit effect heeft op de WOZ-waarde 2022 hangt af van verschillende omstandigheden. Hierbij dient onderscheid te worden gemaakt tussen twee situaties:
(1) de situatie waarin de WOZ-waarde wordt gebaseerd op de marktwaarde, en
(2) de situatie waarin de WOZ-waarde wordt gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Voor woningen is marktwaarde leidend
Voor woningen zal de marktwaarde op 1 januari 2021 leidend zijn voor het bepalen van de WOZ-waarde 2022. Gelet op de prijsontwikkeling van woningen heeft de Coronapandemie geen enkel (negatief) effect op de WOZ-waarde.
Voor courante niet-woningen, zoals kantoren en winkels, geldt eveneens de marktwaarde als uitgangspunt bij de waardebepaling en wordt aangesloten bij het marktniveau op 1 januari 2021. Uitgangspunt is dat eventuele Coronaeffecten dan in de marktwaarde zijn verwerkt. Het marktniveau wordt ontleend aan gerealiseerde transacties rond de waardepeildatum 1 januari 2021. Het is wel van belang om in individuele gevallen te controleren of eventuele Coronaeffecten daadwerkelijk zijn verwerkt in de marktgegevens die ter onderbouwing van de WOZ-waarde 2022 worden gebruikt.
Corona als ‘bijzondere omstandigheid’
Voor de WOZ-waarde 2021 speelde de bijzondere omstandigheid van art. 18, lid 3 Wet WOZ een relevante rol, onder meer bij de waardering van objecten die in 2020 op last van de overheid enige tijd waren gesloten.
Dit betrof theaters, concertzalen, bioscopen, scholen en horeca, sportscholen, bibliotheken e.d. Doordat bij toepassing van art. 18, lid 3 Wet WOZ de toestandsdatum (in afwijking van de hoofdregel) wordt verschoven naar het begin van het belastingjaar, kon bij de WOZ-waardering 2021 toch rekening gehouden worden met de effecten van de Coronapandemie op de WOZ-waarde ook al was op waardepeildatum 1 januari 2020 nog geen sprake van Corona.
Voor de WOZ-waardering 2022 zal een beroep op art. 18, lid 3 Wet WOZ in verband met de Coronapandemie of Coronamaatregelen naar verwachting in minder gevallen aan de orde komen. Of al dan niet sprake is van de ‘bijzondere omstandigheid’ dient per geval op basis van de feiten te worden beoordeeld.
Lagere bezetting pand: beoordeel zorgvuldig de WOZ-waarde 2022!
Bedrijven die in 2020 veel last hebben gehad van de Coronapandemie zullen de effecten daarvan hebben ervaren in ofwel de bezetting van de productie dan wel in financiële zin. Tegenvallende bedrijfsresultaten hebben wel degelijk een (negatieve) invloed op de waarde van de onroerende zaak. Die effecten zullen dan tot uitdrukking dienen te komen in de correctie wegens functionele veroudering. De omstandigheid dat ook 2021 een langdurige lockdown kende zal hierin kunnen meespelen. Voor deze bedrijven is een serieuze beoordeling van de WOZ-waardering 2022 de moeite waard.
Correctie wegens technische veroudering mogelijk?
Ook speelt bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde nog altijd de discussie over de berekening van de technische afschrijving (ofwel de berekening van de correctie wegens technische veroudering). Ook hier dient een beoordeling van de feiten plaats te vinden. Alleen op basis daarvan kan een juiste berekening van de correctie wegens technische veroudering worden gemaakt. Die berekening zal in sommige gevallen tot een lagere WOZ-waarde kunnen leiden dan op grond van de berekeningswijze zoals die door veel gemeenten wordt gehanteerd.
Als u vragen heeft over de WOZ-waardering 2022, neemt u dan contact met ons op.
