De gecorrigeerde vervangingswaarde is in feite de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar heeft. Deze waarde wordt dan ook anders berekend dan de waarde in het economische verkeer van bedrijfspanden en andere niet-woningen. Bij de waarde in het economische verkeer is doorgaans de huurwaarde van het object van belang. Huurwaarde en kapitalisatiefactor leiden dan tot de marktwaarde van het object.
Hoe wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde (in de WOZ) berekend?
Hoewel de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) in feite de waarde in economische zin voor de eigenaar is, geldt deze waarde ook voor de gebruiker van de onroerende zaak. Dit is ook zo indien eigenaar en gebruiker verschillende (rechts)personen zijn.
Voor de bepaling van de GVW dient eerst de vervangingswaarde van het gebouwde object (de opstal) op waardepeildatum te worden bepaald. Deze vervangingswaarde komt overeen met de actuele stichtingskosten van een identieke onroerende zaak. Veelal is de onroerende zaak al een aantal jaren oud en zal bij vervanging een ander, en aan de eisen van de tijd aangepast, object worden gebouwd. Toch moet worden uitgegaan van vervanging door een identiek object. De vervangingswaarde moet namelijk worden gecorrigeerd. Hiervoor biedt de wet twee correctiefactoren: een correctiefactor voor technische veroudering en een correctiefactor voor functionele veroudering van het object.
De correctiefactor voor technische veroudering is afhankelijk van de levensduur en de restwaarde van het object. Levensduur en restwaarde wordt ingeschat bij aanvang van de ingebruikname van de onroerende zaak. De restwaarde is de waarde die het object voor u als eigenaar heeft aan het einde van die levensduur. Tussentijdse wijziging van het object – zoals renovatie – zal leiden tot aanpassing (verlenging) van de levensduur. Ook bepaalt u dan de restwaarde opnieuw.
De correctiefactor voor functionele veroudering hangt af van enkele specifieke aspecten, zoals:
- Is er nog steeds behoefte aan het object? Als het object inmiddels gedeeltelijk leeg staat dan is er kennelijk geen behoefte meer aan dat gedeelte;
- Is het object nog doelmatig gelet op het doel waarvoor het is gebouwd?
- Leidt het gebruik van de onroerende zaak als gevolg van de veroudering tot extra kosten? Als het gebouw bijvoorbeeld is uitgerust met enkel glas zullen de energiekosten hoger zijn. Dit is een gevolg van de veroudering van het object;
- Zou u het object op waardepeildatum nog steeds op dezelfde wijze bouwen? Zo niet, dan kan dit reden voor een correctie wegens functionele veroudering zijn.
Het corrigeren van de vervangingswaarde, met de factor voor technische veroudering en de factor voor functionele veroudering, leidt tot de gecorrigeerde vervangingswaarde van het gebouwde object. Vervolgens wordt deze gecorrigeerde waarde verhoogd met de waarde van de grond.
Discussies over de door de gemeente vastgestelde GVW in de praktijk
In de praktijk levert de door de gemeente vastgestelde GVW met regelmaat discussie op tussen gemeenten en belastingplichtigen. Dat is niet zo verwonderlijk. De gemeente heeft doorgaans een andere kijk op de waardering dan dat u zelf als eigenaar van de onroerende zaak heeft. De gemeente beschikt ook niet altijd over de juiste gegevens om de GVW goed te kunnen bepalen.
Met name de correctiefactoren en de grondwaarde leveren discussie op. De factor technische correctie leidt tot discussie omdat gemeenten tegenwoordig sneller overgaan tot verlenging van de levensduur. Dat doen gemeenten omdat dat tot een hogere waarde en daarmee een hogere grondslag voor de belastingheffing leidt. Niet zelden leidt deze wijziging tot te hoge waarden en wordt als gevolg daarvan te veel belasting betaald. Het is dus van belang om tegen de WOZ-waarde tijdig bezwaar te maken.
De correctiefactor voor functionele veroudering is voor de gemeente eigenlijk niet goed vast te stellen zonder input van u als eigenaar. Niet zelden wordt die input niet gevraagd.
Grondwaarden leiden veelal tot discussie indien sprake is van grondpercelen die een grotere omvang hebben dan normaliter en/of indien sprake is van een bijzondere bestemming van de grond.
Uiteraard kunt u de gemeente vragen om de vastgestelde GVW te onderbouwen. De gemeente zal dan een taxatieverslag toezenden waaruit die onderbouwing blijkt. Soms is het verstandig om voorafgaand aan de waardebepaling overleg te voeren met de gemeente: dan kan de juiste input worden geleverd en komt de GVW in goed overleg tot stand. Dat voorkomt discussie achteraf.
Ontstaat er toch discussie, dien dan tijdig een bezwaarschrift in zodat je alle rechten voorbehoudt.
Heeft u de gemeente voor uw bedrijf een (te) hoge GVW vastgesteld en wilt u weten wat de kansen zijn om die waarde naar beneden te krijgen? Neem dan gerust vrijblijvend contact met mij op.
